Caracteres do direito de propriedade

Segundo a doutrina, podem ser elencados os quatro seguintes caracteres do direito de propriedade:

            a) Caráter absoluto relativizado - deve ser entendido em relação à possibilidade ampla do proprietário exercer sobre o que lhe pertence os atributos do uso, fruição, disposição e reivindicação, sujeitando-se apenas às limitações voluntárias e legais.

As limitações voluntárias podem ser: limitações que se estabelecem no contrato por meio de cláusulas restritivas de inalienabilidade, incomunicabilidade, impenhorabilidade e indivisibilidade (somente poderão estar dispostas em contratos não onerosos); propriedade gravada, ou seja, quando existe a imposição de um direito real limitado (ex.: usufruto) e bem de família.

           

            Por sua vez, as limitações legais podem ser: de direito público (desapropriação, requisição, tombamento, tributação); de direito privado (todas as relações jurídicas de vizinhança, que seriam limitações para construir, sossego e saúde dos imóveis vizinhos etc.); de direito social (Lei de Locação, Estatuto da Terra, Código de Defesa do Consumidor etc.).

            Diante disso têm-se as disposições dos parágrafos do art. 1.228 e dos arts. 1.229 e 1.230 CC.

Os parágrafos 4 e 5 do art. 1228 do CC não tratam de usucapião e sim de desapropriação judicial por posse trabalho. Assim, quem paga são os ocupantes e, por isso, muitos entendem que estará fadado ao fracasso, pois os ocupantes em regra são pessoas pobres. O Enunciado 82 CSJF diz que “É constitucional a modalidade aquisitiva de propriedade imóvel prevista nos §§ 4º e 5º do art. 1.228 do novo Código Civil” e o Enunciado 84 que “A defesa fundada no direito de aquisição com base no interesse social (art. 1.228, §§ 4º e 5º, do novo Código Civil) deve ser argüida pelos réus da ação reivindicatória, eles próprios responsáveis pelo pagamento da indenização”.

Não se pode confundir esta situação de desapropriação judicial com a usucapião coletiva que está prevista nos arts. 9 e 10 Estatuto da Cidade (Lei n. 10.257/01). Aqui não há pagamento de indenização.

Bem coloca Venosa (2002, 160) que “O direito de propriedade mal utilizado ou utilizado sem finalidade ou com finalidade meramente emulativa constitui abuso de direito. Trata-se de exercício irregular de direito e, portanto, eivado de ilicitude”.

b) Exclusividade - visto que somente um indivíduo pode ter as prerrogativas do direito de propriedade. “A propriedade presume-se plena e exclusiva, até prova em contrário” (art. 1.231 CC).

Daqui surge o efeito de oponibilidade erga omnes deste direito real. Esta característica de aderência consubstancia-se na prerrogativa do titular de trazer para si a coisa, independentemente de onde ela esteja, por meio de ação reivindicatória, que pode ser:

- Negatória: é a ação que tutela a propriedade em face à alegação de um direito real limitado, ou seja, a pessoa vem para negar um direito real limitado.

- Divisória: é a tutela do condômino, para fins de extinção do condomínio e divisão da coisa comum. O bem não pode ter cláusula de indivisibilidade.

- Demarcatória: é aquela que visa restabelecer marcos destruídos, arruinados ou apagados, ou seja, visa reconstruir a exata área de um determinado imóvel.

            c) Perpetuidade – significando que não se extinguirá pelo não-uso, mas somente por vontade de seu titular ou mandamento legal. “Tal perpetuidade não significa que um bem deve pertencer sempre ao mesmo titular, visto que os homens duram, em regra, menos do que os bens de que são donos. Compreende sua perpetuidade a possibilidade de sua transmissão...” (Maria Helena Diniz, 2002, 109).

Existem duas exceções ao princípio da perpetuidade:

1) Propriedade resolúvel (art. 1.359 do CC): é uma causa antecedente ou concomitante à transmissão da propriedade e que gera, por parte do terceiro, o poder de reivindicar a coisa do novo titular. É uma limitação ao princípio da perpetuidade. Causa antecedente ou concomitante é uma causa contratual, pré-conhecida das partes, anterior à tradição (ex.: pacto de retrovenda).

2) Propriedade revogável (art. 1.360 do CC): é uma causa superveniente, não prevista pelas partes, na qual a propriedade se consolida nas mãos de terceiro de boa-fé, não cabendo reivindicação por parte do legítimo titular, a não ser em caso excepcional. Causa superveniente é uma causa que ocorre após a transmissão efetiva da coisa (ex.: herdeiro aparente, revogação da doação por ingratidão etc.).

Obs.: Herdeiro aparente é aquele que se apresenta aos olhos de todos como se herdeiro fosse, no entanto, nunca foi herdeiro legal. Acontece nos casos da indignidade.

            d) Elasticidade – explica Venosa (2002, 161) que “Fala-se em elasticidade do direito de propriedade por ser o mais extenso quando desvinculado de direitos reais limitados, como o usufruto, uso e habitação, bem como o penhor, hipoteca e anticrese. Esses direitos restringem o âmbito do direito de propriedade. Quando desaparecem, a propriedade volta a ser plena”.