quarta-feira, 9 de novembro de 2011

Principais diferenças entre a propriedade fiduciária e a propriedade superficiária

Diante do exposto, pode-se perceber que os dois institutos possuem marcantes diferenças, sendo que a mais gritante delas é a de que, na propriedade fiduciária, há a possibilidade de o fiduciante vir a adquirir a propriedade plena e permanente da coisa alienada; enquanto que, no direito superficiário isso é impossível, apesar de haver o direito de preferência do superficiário, na hipótese de o proprietário querer vender o bem, após o fim do contrato.

Outro ponto marcante é o de que o fiduciante, durante sua posse, pode alienar o bem para terceiro, em oposição ao contrato de superfície, em que não há a possibilidade de alienação perfeita por parte do superficiário, restando a ele a faculdade de cessão de uso do bem.

Vale dizer que o contrato de alienação fiduciária é sempre oneroso, enquanto que para aquele que envolve direito de superfície há as opções de o mesmo ser oneroso ou gratuito.

Ademais, o contrato de alienação fiduciária exige a participação de Instituição Financeira, enquanto que o de Direito de Superfície pode, normalmente, ser celebrado por pessoa jurídica de Direito Público ou Privado e, por pessoa física.

Pesquisa Jurisprudencial
Ementa: Direito de Superfície – Relator: Maria José Schmitt Santanna
Direito de Superfície é distinto do direito de propriedade sobre o terreno, conforme nova ordem jurídica. Terreno arrematado em leilão judicial. Alegação de formação de condomínio resultante de arrematação relativo à benfeitoria existente e objeto de locação. Locação. Cobrança de locativos

Ementa: Direito de Superfície – Relator: Galeno Vellinho de Lacerda

Registro de formais de partilha com condomínio em área divisível e propriedade exclusiva de construções a alguns condomínios. Possibilidade, pois a regra da acessão, do art. 59 do Código Civil não é absoluta, permitindo convenção em contrário, e o art. 632 do Código Civil admite propriedade exclusiva de benfeitoria no condomínio. Doutrina, tradição e tendência do nosso direito a propósito do tema. Direito de superfície. Dúvida improcedente. (Apelação Cível nº 583010699, Terceira Câmara Cível, Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul, Julgado em 05/05/1983).

Ementa: Propriedade Fiduciária – Relator: Isabel de Borba Lucas

Apelação Cível. Alienação Fiduciária. Ação de busca e apreensão. Contrato não-registrado no registro de títulos e documentos do domicílio do devedor. Propriedade fiduciária não constituída. Posse não-desdobrada. Inteligência dos §§ 1º e 2º do art. 1361 do Código Civil Brasileiro. Processo extinto sem resolução do mérito, por impossibilidade jurídica do pedido e ausência dos pressupostos de constituição e desenvolvimento válido e regular. Sentença mantida. Apelo desprovido. (Apelação Cível nº 70019481779, Décima Quarta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul).

Ementa: Propriedade Fiduciária – Relator: Eduardo Kraemer

Impossibilidade. Estando o bem móvel gravado com alienação fiduciária em garantia não é possível a penhora do bem. Possibilidade de o devedor fiduciário manejar embargos de terceiros para preservar o bem em garantia. Recurso não provido. (Recurso Cível nº 71001252105, Segunda Turma Recursal Cível, Turmas Recursais, Julgado em 28/03/2007).

Ementa: Propriedade Fiduciária – Relator: Guinther Spode

Apelação Cível. Imóvel com alienação fiduciária. Dívidas condominiais. Propter rem. Os débitos condominiais são dívidas propter rem e aderem ao imóvel de maneira indissociável. A consolidação da propriedade fiduciária na pessoa do credor fiduciante não afasta a responsabilização do imóvel quanto às cotas condominiais inadimplidas, mesmo em períodos pretéritos a esta consolidação. Preliminar rejeitada, apelação provida. (Apelação Cível nº 70013695259, Décima Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul, Julgado em 10/10/2006).

Ementa: Propriedade Fiduciária – Relator: Alexandre Mussoi Moreira

Agravo de instrumento. Promessa de compra e venda. Escritura particular de compra e venda de imóvel, com financiamento imobiliário e pacto adjeto de constituição e alienação da propriedade fiduciária em garantia, bem como do seu respectivo registro. União estável. Sendo a união estável um fato, este deveria ter vindo provado quando do ajuizamento da demanda, porquanto necessário, para o seu reconhecimento, ação própria com ampla fase cognitiva, restando, assim, evidenciada a ilegitimidade ativa do agravado. Extinção do feito com fulcro no art. 267, VI, do CPC. Agravo provido. (Agravo de instrumento nº 70010975993, Décima Sétima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul, Julgado em 26/04/2005).
. O terreno foi adquirido por arrematação judicial, constando na matrícula e na informação administrativa do município que foi objeto de arrematação somente na área do terreno. Existindo imóvel edificado, objeto de contrato de locação, a questão sobre a formação de condomínio entre o arrematante e o detentor da benfeitoria deve ser solvida em feito próprio. Pelo art. 1369 do Novo Código Civil, o direito de superfície foi consagrado como distinto do direito de propriedade, podendo coincidir. No caso, a arrematação foi do solo e a ação ajuizada sob a égide do Novo Código Civil, portanto, não resta solvida a questão da legitimidade ativa, a qual depende de solução em feito próprio, que não se insere na competência dos Juizados Especiais, consoante art. 3º da Lei nº 9099/95. complexidade evidenciada pela necessidade de prova pericial para quantificação de eventual direito de crédito sobre o uso da superfície. Extinção do feito de ofício. (Recurso Cível nº 71000548511, Terceira Turma Recursal Cível, Turmas Recursais, Julgado em 10/08/2004).
_______________________________________________________________________________
BARBOSA, Aline Soares. Direito de superfície X propriedade fiduciária dentro da dinâmica do Estatuto da Cidade. Jus Navigandi, Teresina, ano 16, n. 3036, 24 out. 2011. Disponível em: <http://jus.com.br/revista/texto/20194>.

Nenhum comentário:

Postar um comentário