terça-feira, 5 de fevereiro de 2013

A importância do EVA nos empreendimentos imobiliários

Comumente, o empreendedor, ao iniciar o processo de aquisição de uma gleba, restringe sua análise jurídica, em síntese, à situação de regularidade do imóvel e dos seus débitos vinculados, bem como de seu proprietário, e, posteriormente, analisa as questões urbanísticas. As restrições previstas nas normas ambientais, nesse momento, não são consideradas. Ou seja, a segurança jurídica e a viabilidade empresarial do processo de compra de uma porção de terra se sustentam na análise documental a respeito da propriedade do bem somada à análise de débitos civis e tributários, culminando numa análise das leis de uso e ocupação do solo, do plano diretor e dos demais instrumentos de planejamento territorial.
Em regra, somente após a anuência do projeto pelo município, quando se encontra apto a requerer o licenciamento ambiental, o empreendimento passa a sofrer adequações decorrentes das restrições legais de caráter ambiental, retardando, por consequência, o conhecimento prévio sobre o real potencial construtivo da porção de terra adquirida. Desse modo, somente após a aquisição do imóvel, a aprovação do projeto junto ao município e o pedido de licenciamento ambiental, o empreendedor toma ciência dos gravames ambientais impostos ao empreendimento.
Trata-se de um risco desmedido a que se encontra submetido o adquirente, na medida em que o potencial construtivo do empreendimento, que já sofre restrições de ordem urbanística, poderá ser submetido a novas limitações ambientais.
Para tanto, os grandes empreendedores, no intuito de realizar um planejamento adequado do empreendimento, vêm se utilizando do EVA, no afã de previamente conhecer as limitações normativas ambientais impostas à propriedade e ao seu entorno, buscar uma alternativa locacional mais adequada e ainda adquirir subsídios para a análise do Valor Geral de Venda – VGV, do negócio.
Nesse ínterim, vários são os impactos decorrentes das normas ambientais sobre um empreendimento, sendo estes, portanto, o objeto de análise do EVA. O novo Código Florestal brasileiro – lei Federal 12.727/12, por exemplo, considerou como critério de reflorestamento nas margens dos cursos de água, o tamanho da propriedade, ficando, dessa forma, as grandes propriedades com uma maior responsabilidade ambiental. Em se tratando de propriedade rural, o artigo 12 da lei supracitada, manteve a obrigação de manutenção da área com cobertura de vegetação nativa, a título de Reserva Legal.
Ademais, a legislação brasileira instituiu ainda o Sistema Nacional de Unidades de Conservação — lei Federal 9.985/00 — que regulamenta os usos em áreas localizadas em Unidades de Conservação ou no seu entorno, criando restrições que afetam sobremaneira o adquirente de uma gleba localizada na região.
Importante ressaltar, também, que a competência concorrente para legislar em matéria ambiental atribuída pela Constituição da República concedeu a prerrogativa a estados e municípios para editarem suas normas ambientais, sempre de forma mais restritiva e favorável ao meio ambiente, outorgando, dessa forma, ainda mais obrigações ambientais ao empreendedor, reforçando cada vez mais a necessidade do EVA.
Assim, antes de realizar o negócio jurídico, é de suma importância que o pretenso comprador observe se, na alternativa locacional proposta para o empreendimento e o seu entorno, existem restrições legais de ordem ambiental a exemplo de fauna ameaçada de extinção, passivos ambientais e cursos de água.
Tais análises são primordiais para a constatação do potencial construtivo do terreno, uma vez que criam restrições que podem inclusive inviabilizar o projeto proposto para a localidade.
Dessa forma, a incorporação do EVA à fase de planejamento de um processo de aquisição de grandes áreas e de viabilização de empreendimentos poderá representar um diferencial significativo para minimizar os riscos de insucesso do negócio, dotando o empreendedor dos conhecimentos necessários à tomada de decisão.
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* Tiago Andrade Lima é advogado do escritório Queiroz Cavalcanti Advocacia
http://www.migalhas.com.br/dePeso/16,MI172006,51045-A+importAncia+do+EVA+nos+empreendimentos+imobiliarios

Carnaval pode gerar transtornos a moradores dos locais onde ocorre a folia

A proximidade do Carnaval, enquanto motivo de alegria para os foliões, pode significar verdadeiro transtorno para os moradores dos entornos onde ocorrem os festejos. Nestas horas é sempre bom recordar os direitos dos cidadãos, bem como antecipar questões que podem afetar toda a coletividade. 

Equilíbrio
Equilíbrio é a palavra-chave destacada pelo advogado Anderson Schreiber (Schreiber Domingues Cintra Tavares Lins e Silva Advogados), professor de Direito Civil da UERJ: “Por um lado, o Poder Público tem o dever de apoiar e estimular a realização do Carnaval, como relevante manifestação cultural. Por outro, tem o dever de evitar transtornos desnecessários aos moradores das ruas onde o Carnaval acontece.”
Nesse sentido, a legislação municipal tenta responder a essa necessidade, segundo o causídico. Um exemplo citado por ele é a lei carioca 5.340/11, que determina a obrigatoriedade de limpeza das ruas após a realização de eventos. O art. 1º da norma menciona expressamente os blocos de carnaval.
A mesma lei também impõe à Companhia Municipal de Limpeza Urbana o dever de disponibilizar container para a coleta de lixo. “Para além dessas medidas, é importante a realização de campanhas educativas para conscientizar os foliões sobre a necessidade de evitar transtornos desnecessários aos moradores e também sobre a relevância do Carnaval para a cultura e o turismo, estabelecendo um clima de harmonia entre os diferentes segmentos da população que participam ou são afetados pelo Carnaval”, pondera Schreiber.
Outra questão que se coloca nessa época diz respeito aos sons promovidos pela festa. Em Salvador, a lei 5.354/98 dispõe sobre sons urbanos, fixa níveis e horários em que será permitida sua emissão e cria a licença para utilização sonora. Consta na norma:
"Art. 5º - Os proprietários de equipamentos de som que utilizem equipamentos sonoros em eventos tradicionais tais como carnaval, festas juninas, festas de largo eventos religiosos e similares, estão obrigados a efetivar acordo com o órgão competente quanto aos níveis máximos de emissão sonora em valores diferenciados ao disposto no artigo 3º desta Lei."
De acordo com a lei, os níveis máximos de sons e ruídos são de 60 decibéis entre 22h e 7h e 70 decibéis entre 7h e 22h.
Cultura, imagem e símbolos
Um ponto polêmico destacado pelo advogado é a possibilidade de acesso ao Carnaval, assegurado a todas as camadas da população, de modo a evitar que o evento se converta em destino apenas para o turista estrangeiro. No Rio de Janeiro, a lei 3.728/04 institui o acesso gratuito dos cidadãos maiores de 65 anos aos desfiles das escolas de samba, em pelo menos dez por cento dos lugares das arquibancadas.
Anderson Schreiber alerta também que a participação nas festas de Carnaval, porém, dá vazão a outro problema a ser enfrentado: “o direito de imagem das pessoas que participam dos desfiles das escolas e dos blocos de rua, e que acabam sendo retratadas algumas vezes de modo indesejado”.
Ainda sobre imagem, neste caso a veiculação de símbolos nas alegorias das escolas de samba, muitos são os conflitos. Tanto que no Rio a lei municipal 4.483/07 proíbe a veiculação de imagens sacras nos desfiles. 

Direitos autorais
A folia de Carnaval não fica, nem de longe, concentrada na Sapucaí ou nas ladeiras do Pelourinho. As festas se multiplicam país afora em salões, clubes, condomínios e outros espaços. Como ficaria, então, a questão relativa aos direitos autorais? O advogado elucida: “A lei 9.610/98 não limita a incidência de direitos autorais às exposições 'comerciais', falando apenas em 'representações e execuções públicas' (art. 68). Assim, os fatos de não se cobrar ingresso ou de o intérprete não ser remunerado não excluem, de acordo com a nossa legislação, a incidência dos direitos autorais em bailes ou desfiles de escolas ou blocos de carnaval”.
Na prática, a incidência dos direitos depende da fiscalização do ECAD. O Regulamento de Arrecadação menciona expressamente “desfiles de escolas de samba, sociedades carnavalescas, blocos e similares”, estabelecendo alguns parâmetros de cobrança, inclusive com base no número de pessoas que participam do eventos. “Embora a legislação não estabeleça claramente essa distinção, é importante aqui ter a sensibilidade de distinguir um grande evento carnavalesco – que conta com patrocínios e apoios financeiros – de um pequeno grupo de foliões, que se confraterniza musicalmente com a informalidade típica do Carnaval”, completa.

http://www.migalhas.com.br/Quentes/17,MI172047,71043-Carnaval+pode+gerar+transtornos+a+moradores+dos+locais+onde+ocorre+a