quarta-feira, 6 de março de 2013

O responsável pelo débito condominial na propriedade fiduciária


O instituto da alienação fiduciária surgiu, no Brasil, com a lei 4.728, de 14 de julho de 1965. Seu objetivo foi o de, por meio da criação de um sistema de garantia mais moderno, fomentar a aquisição de bens móveis por parte da população em geral.

Mais de três décadas depois, em 1997, surgiu a lei 9.514, dispondo sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário, que inseriu no ordenamento jurídico pátrio a alienação fiduciária também de bens imóveis.

De acordo com o art. 1º dessa lei, "o Sistema de Financiamento Imobiliário - SFI tem por finalidade promover o financiamento imobiliário em geral, segundo condições compatíveis com as da formação dos fundos respectivos".

Assim, o principal objetivo da lei 9.514/97 foi o de criar um ambiente mais seguro para as instituições financeiras, por meio da criação de garantia mais robusta, distinta da antiquada e desgastada hipoteca. O intuito explícito foi o de estimular a concessão de crédito. E todos sabem, quanto maior a segurança da instituição financeira, mais fácil e menos burocrático se torna o empréstimo. E a um preço menor.

Questão tormentosa desponta quando são inadimplidas as dívidas condominiais. A responsabilidade por tais valores é do devedor fiduciante, adquirente da unidade imobiliária. Porém, como na matrícula do imóvel o credor consta como proprietário fiduciário, algumas decisões têm estendido a responsabilidade também a ele. O raciocínio desenvolvido é o de que os débitos condominiais são do proprietário e a natureza da obrigação condominial é propter rem.

No entanto, o art. 27, § 8º, da lei 9.514/97, acrescido pela lei 10.931, de 2 de agosto de 2004, prescreve o seguinte: "Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse".

A lei estabelece, portanto, que a responsabilidade pelo débito condominial é do fiduciante, e não do fiduciário, até que o credor (fiduciário) seja imitido na posse, fazendo uso de sua garantia. A contrário senso, após a imissão, a responsabilidade passa a ser do fiduciário.

Evidentemente, o condomínio não pode ficar sem receber. A alienação fiduciária não pode representar um óbice para o credor de verba condominial. Porém, não se podem carrear despesas dessa ordem ao credor fiduciário se ele sequer fez uso da garantia, por exemplo, porque não houve o vencimento de seu crédito.

O proprietário fiduciário não é um proprietário convencional. Não tem as mesmas prerrogativas nem o mesmo interesse do proprietário convencional. A sua condição existe tão somente para efeito de garantia de um crédito. E a importância disso extravasa, a toda evidência, o interesse particular da instituição financeira.

A segurança das instituições financeiras, entre outros fatores, representa importante estímulo para a concessão de crédito, circulação de riqueza, percepção de tributos pelo Estado, criação de empregos, crescimento do país, etc. Além de diminuir o custo do empréstimo, beneficiando os cidadãos e a sociedade.

O credor fiduciário não deixa de ser prejudicado pelo inadimplemento do devedor fiduciante pois, se precisar se valer da garantia, a receberá no estado em que se encontra, inclusive quanto aos débitos condominiais, já que tais obrigações são mesmo propter rem.

O que não se pode implementar é a responsabilidade do credor fiduciário pelo débito condominial antecipadamente, ou seja, antes de a instituição financeira fazer uso de sua garantia, como vêm entendendo alguns, ignorando os princípios e as razões de existência do instituto.
Os ônus somente podem ser imputados ao credor fiduciário se ele realmente se beneficiar dos bônus que a garantia representa.

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* Adriano Ferriani é professor de Direito Civil e chefe do departamento de Direito Civil, Direito Processual Civil e Direito do Trabalho da PUC/SP. 
http://www.migalhas.com.br/Civilizalhas/94,MI173726,41046-O+responsavel+pelo+debito+condominial+na+propriedade+fiduciaria

Despejo não exige prova de propriedade pelo locador

A 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça estabeleceu que não é necessária a prova de propriedade do imóvel para o locador propor ação de despejo de locatário inadimplente e autor de infração contratual.

A Turma analisou a questão ao julgar o caso de um locatário que, inconformado com a ação de despejo, recorreu alegando a ilegitimidade do locador para propor a ação, por não ser o proprietário do imóvel. O locador era o possuidor do imóvel, com escritura pública de cessão de posse registrada em cartório.

O locatário invocou o artigo 6º do Código de Processo Civil, segundo o qual “ninguém poderá pleitear, em nome próprio, direito alheio, salvo quando autorizado por lei”.

Segundo o relator do processo no STJ, ministro Villas Bôas Cueva, a pretensão inicial de despejo foi embasada nos incisos II e III do artigo 9º da Lei 8.245/1991 — também chamada Lei do Inquilinato ou Lei de Locações. Os dispositivos tratam da prática de infração legal ou contratual e falta de pagamento de aluguéis, “casos em que a legislação de regência não exige a prova da propriedade do imóvel pelo locador”, destacou Cueva.

Em seu voto, o ministro Cueva explicou que a exigência, por parte do legislador, da condição de proprietário para propor ação de despejo é excepcional. Tanto que, para as demais situações, a condição não é exigida. “Tendo em vista a natureza pessoal da relação de locação, o sujeito ativo da ação de despejo identifica-se com o locador, assim definido no contrato de locação, podendo ou não coincidir com a figura do proprietário”, concluiu o ministro.

A Turma manteve o entendimento dos juízos de primeiro e de segundo grau. No julgamento da apelação, o Tribunal de Justiça de Alagoas rejeitou a alegação de ilegitimidade do locador. Reconheceu a desnecessidade de comprovação de propriedade do bem para figurar no polo ativo da demanda. Com informações da Assessoria de Imprensa do STJ.

REsp 1.196.824
Revista Consultor Jurídico, 5 de março de 2013
http://www.conjur.com.br/2013-mar-05/despejo-locatario-nao-exige-prova-propriedade-locador