sábado, 5 de abril de 2014

Aluguel: tudo que você precisa saber sobre desocupação do imóvel

Publicado por Portal do Consumidor


Alugar um imóvel demanda muitos cuidados. São inúmeros os direitos e deveres do locador e do locatário e, por essa razão, gera tanta dúvida para os consumidores. Em análise aos comentários as matérias que fizemos anteriormente sobre o tema, percebemos as questões sobre desocupação do imóvel são frequentes em nossos posts. Sento assim, recorremos à cartilha lançada recentemente pelo Procon-SP – Série Imóveis Procon-SP – Aluguel residencial– e reproduzimos as informações desse material para esclarecer os principais pontos que esse assunto abarca como, por exemplo, denúncia vazia, despejo, desocupação antes do término do contrato, entre outros, que ainda são obscuros para o consumidor.
Solicitação de desocupação a pedido do Proprietário
De acordo com a Lei, o proprietário tem o direito de pedir o imóvel durante ou após a vigência do contrato, ou seja, a qualquer momento. Nesse caso, deverá informar ao inquilino, oficialmente, por meio de um documento.
O Prazo mínimo concedido em lei para desocupação do imóvel, terminado o contrato, é de 30 dias. Entretanto, existem diversas situações previstas em lei. Nessa situação específica o Procon-SP aconselha buscar orientação jurídica receber orientação adequada.
Caso o inquilino não saia do imóvel, ou seja, se não for possível nenhum acordo de desocupação voluntária, o proprietário poderá entrar com um pedido judicial denominado “ação de despejo” e a desocupação do imóvel será decida por um Juiz. Nesse caso, se o inquilino concordar com a desocupação do imóvel, manifestando-se por meio de um advogado, no prazo de contestação, serão concedidos seis meses para a saída do imóvel.
Se o locatário respeitar o acordo, não pagará as despesas processuais e os horários do advogado do proprietário. Por outro lado, se o acordo for desrespeitado, além de arcar com as custas, receberá a ordem judicial de despejo. Nessa situação, o locatório deverá sair imediatamente do imóvel. Cabe destacar que o proprietário não tem o direito de solicitar a desocupação do imóvel à força, retirando os pertences do locatário, colocando-os na rua, a lei não dá esse direito a locador e o inquilino pode, nesse caso, acionar a polícia. Entretanto, com a expedição da ordem judicial, se o inquilino se negar a sair dentro do prazo estipulado o proprietário poderá usar de força policial para exigir o cumprimento do mandado de desocupação do imóvel.
Desocupação por vontade do inquilino
O inquilino pode sair do imóvel antes do término do contrato, desde que ele pague a multa pactuada, proporcional ao prazo total do contrato. Caso não haja nada previsto no contrato, valerá o que for determinado judicialmente. Por outro lado, há duas situações em que o locatário é desobrigado a pagar a multa: 1) se a necessidade da rescisão for por causa de transferência do seu local de trabalho, a pedido do empregador e; 2) se o contrato de locação for por prazo indeterminado. Nesses casos, basta a comunicação formal para o proprietário, com 30 dias de antecedência. Essa comunicação deverá ser feita por escrito, em duas vias, com data e assinatura do emissor do documento e do proprietário, atestando recebimento, e cada parte deverá ficar com uma cópia.
Denúncia Vazia:
Trata-se do direito do proprietário solicitar a desocupação do imóvel, sem necessidade de justificativa, após o fim da vigência do contrato, sem a necessidade de aviso prévio.
A denúncia vazia pode ocorrer:
A) Nas locações, a partir de 20/12/1991, contratadas por escrito e cujo prazo inicial de locação seja igual ou superior a 30 meses (2 anos e meio).
Nota: se o inquilino permanecer no imóvel após o prazo estabelecido no contrato, o proprietário poderá solicitar o imóvel a qualquer tempo. Serão concedidos 30 dias para a desocupação.
B) nas locações ajustadas verbalmente ou por escrito, com prazo inferior a 30 meses, se o inquilino tiver permanecido na locação por mais de cinco anos ininterruptos. Serão concedidos 30 dias para a desocupação.
Nota: As locações ajustadas verbalmente podem ser comprovadas por meio de recibos, contas de luz, testemunhas etc.
Despejo por falta de pagamento:
A falta de pagamento de aluguel e dos encargos da locação, como água, luz, condomínio, entre outros é considerada uma infração contratual e pode acarretar uma ação de despejo por falta de pagamento.
Para evitar o despejo, durante o andamento da ação o inquilino deve negociar o pagando o débito atualizado. Esse pagamento, deverá ser feito por meio de depósito judicial, que deve incluir todos os aluguéis e acessórios (condomínio, água, e o que mais houver) vencidos até então, acrescidos de multas e penalidades contratuais, quando exigíveis, mais juros de mora, custas e honorários advocatícios.
Mas esse recurso de pagar o aluguel após a ação de despejo por falta de pagamento só pode ser utilizado apenas 1 vez a cada 2 anos de locação. Se deixar de pagar o aluguel e for proposta uma ação de despejo em período inferior a 24 meses de outra ação proposta pelo mesmo motivo, o pagamento do débito não evitará o despejo.
Outros casos de desocupação
Quando o contrato de locação for inferior a 30 meses (dois anos e meio), o proprietário poderá pedir a desocupação do imóvel nos seguintes casos:
a) extinção do contrato de trabalho vinculado à locação;
b) para uso próprio, do cônjuge ou companheiro;
c) para uso residencial de ascendentes (pai, mãe, avós etc.) ou descen-dentes (filhos) que não tenham imóveis próprios;
d) para demolição e edificação;
e) para realização de obras que aumentem a área construída em, pelo menos, 20% (vinte por cento);
Também nas seguintes situações:
a) acordo formal entre as partes;
b) infração legal ou contratual;
c) falta de pagamento do aluguel e/ou encargos;
d) necessidade de reparação urgente do imóvel determinado pelo Poder Público (Prefeitura, por exemplo) que não possa ser executada com a permanência do inquilino no imóvel ou, podendo, ele se recuse a permiti-la;
e) alienação, venda ou cessão do imóvel (nestas circunstâncias, o prazo para desocupação do imóvel é de 90 dias – veja quadro a seguir);
f) extinção do usufruto ou fideicomisso (nestas situações, o prazo para desocupação do imóvel é de 30 dias).
Fonte: Série Imóveis Procon-SP – Aluguel residencial.

Fonte: http://portaldoconsumidor.wordpress.com/2014/04/03/aluguel-tudo-que-voce-precisa-saber-sobre-desocup...

Problemas com veículo zero quilômetro? Conheça seus direitos.

Muitos consumidores optam por comprar veículos zero quilômetros acreditando que estarão livre de defeitos que são comuns em veículos usados, além de acreditar que lhe garantirão maior segurança.
Ocorre que, muitas vezes, mesmo decidindo por pagar mais caro num carro novo, este não lhe assegura os benefícios desejados, apresentando problemas com poucos dias/meses de uso.
Geralmente quando o problema surge o proprietário imediatamente leva o veículo na concessionária para fazer o reparo. Leva uma, duas, três, várias vezes, realizando troca de peças, regulagens, vistorias, mas mesmo assim o problema persiste. Ruídos, entrada de ar pelas portas, problemas na borracha e na barra de direção, vibrações, rangidos, dentre outros, todos continuam incomodando o consumidor.
Isso vem acontecendo com certa frequência e os consumidores se sentem indignados, já que pagam caro por um veículo novo e se decepcionam com os problemas que surgem com pouco tempo de uso.
Nesses casos saiba o que o Código de Defesa do Consumidor assegura aos consumidores:
O art. 18 determina que os fornecedores serão responsáveis solidariamente pelos vícios de qualidade ou quantidade que tornem o produto inadequado ou impróprio para consumo, ou seja, tanto a fabricante quanto a concessionária deverão responder pelos vícios, se obrigando a repará-los no prazo máximo de 30 dias.
Caso o vício não seja sanado neste prazo, o consumidor poderá exigir, À SUA ESCOLHA, a substituição do produto por outro da mesma espécie, em perfeitas condições de uso; a restituição imediata da quantia paga; ou o abatimento proporcional do preço.
Assim, se o veículo é levado à concessionária e nada é feito, ou se a troca da peça é feita e nada se resolve, no prazo máximo de 30 dias, o CDC garante ao consumidor a escolha dentre as 3 opções dadas pelo art. 18.
Por sua vez, o art. 14 do CDC determina que a responsabilidade dos fornecedores é objetiva, não dependendo da comprovação de culpa para que responda pelos danos materiais e/ou morais causados, pois o fornecedor deve assumir o compromisso de colocar produtos de qualidade no mercado.
Além disso, o art. do CDC ainda prevê que os produtos colocados no mercado não poderão acarretar riscos à saúde e à segurança dos cidadãos, ou seja, a depender do vício constatado no veículo, poderá colocar em risco a vida e a integridade física dos ocupantes e de terceiros, já que poderá ocasionar um grave acidente de trânsito.
Quanto ao tema o entendimento dos tribunais é firme, determinando a responsabilização dos fornecedores nos casos de defeitos em veículos zeros quilômetros, garantindo ao consumidor a escolha pela opção que melhor lhe agrada, dada pelo art. 18 do CDC.
Isso porque fica evidente que o fabricante e distribuidor de veículo novo têm a obrigação de garantir o bom funcionamento do bem e, na hipótese de manifesto defeito, não há qualquer dúvida que devem responder pelos prejuízos causados ao comprador.
Ainda que os fornecedores tentem reparar os defeitos, se ainda persistirem outros que tornem o veículo impróprio para a utilização, deverão reparar os danos. Ora, não se pode ignorar que justamente o fato de o consumidor investir considerável quantia na aquisição de um veículo zero quilômetro, imagina estar livre de problemas corriqueiros em automóveis usados ou mesmo de categoria inferior.
Danos morais também são deferidas quando comprovado que o dissabor suportado pelo consumidor ultrapassa a barreira do razoável, ofendendo a sua dignidade, como nos casos em que o proprietário fica impossibilitado de utilizar o veículo, dependendo de táxi ou de carona para se locomover, atrasando suas atividades cotidianas.
Seguem alguns julgados para confirmar tal entendimento, garantindo a aplicação do art. 18 do CDC para a resolução do problema. Vejamos:
EMENTA: DIREITO DO CONSUMIDOR. AGRAVO DE INSTRUMENTO. VEÍCULO ZERO QUILÔMETRO. VÍCIO DE QUALIDADE. SUBSTITUIÇÃO POR OUTRO AUTOMÓVEL DE MESMA ESPECIE E EM PERFEITAS CONDIÇÕES DE USO. INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 18, § 1º, DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. OPÇÕES ASSEGURADAS AO CONSUMIDOR NÃO SENDO PASSÍVEL DE MODIFICAÇÃO PELO JUÍZO. RECURSO CONHECIDO E, NO MÉRITO, IMPROVIDO.
I. Nos termos do § 1º, do artigo 18, do Código de Defesa do Consumidor, no caso de o produto adquirido apresentar vício de qualidade e, não sendo o defeito sanado no prazo de 30 (trinta) dias, o consumidor poderá optar, a seu critério, entre as seguintes alternativas lançadas no referido dispositivo legal: (I) a substituição do produto por outro da mesma espécie, em perfeitas condições de uso; (II) a restituição imediata da quantia paga; ou (III) oabatimento proporcional do preço.
II. Na hipótese, a Recorrida adquiriu veículo zero quilômetro que, posteriormente, apresentou defeitos em seu funcionamento, não sendo, contudo, sanados por meio da assistência técnica prestada pela Recorrente, no prazo legal de 30 (trinta) dias, mesmo depois de várias tentativas, feitas pela consumidora, no sentido de resolver o problema.
III. Diante disso, a Recorrida postulou a substituição do veículo por outro de mesma espécie, em perfeitas condições de uso. Nesse caso, não poderá o Juízo singular alterar a sua escolha, sob pena de maltrato ao citado artigo 18, § 1º, do Código de Defesa do Consumidor, restando, portanto, mantida a Decisão agravada.
(...)
(Agravo de Instrumento 0012780-47.2013.8.08.0024. Órgão Julgador: Segunda Câmara Cível. Data de Julgamento: 09/07/2013. Relator: Desembargador Namyr Carlos de Souza Filho)
APELAÇÕES CÍVEIS - AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS - AQUISIÇÃO DE VEÍCULO NOVO - ODOR DE ENXOFRE NO INTERIOR DO VEÍCULO - VÍCIO DE QUALIDADE DO PRODUTO - RESPONSABILIDADE DOS FORNECEDORES - PRAZO DE 30 DIAS PARA RESOLUÇÃO DO PROBLEMA - INOCORRÊNCIA - DIREITO DE SUBSTITUIÇÃO - APLICAÇÃO DO § 1º DO ART. 18 DO CDC - SUBSTITUIÇÃO DO VEÍCULO DEFEITUOSO POR OUTRO ZERO KM - DANOS MORAIS - INOCORRÊNCIA - MERO ABORRECIMENTO - RECURSOS DE APELAÇÃO CONHECIDOS E DESPROVIDOS. RECURSO DE APELAÇÃO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.
1 - O Código do Consumidor, Lei n.º 8.078/90, estabelece em seu art. 18 a responsabilidade dos fornecedores de produtos por eventuais vícios apresentados nos mesmos;
2 - Comprovada a existência de um odor semelhante à enxofre no interior do veículo quando o mesmo é utilizado em velocidade mais alta é indiscutível a existência de vício de qualidade no veículo;
3 - Ultrapassado o prazo de 30 dias fixado pelo artigo 18, § 1º, da Lei n.º 8.078/90, sem que os fornecedores do produto solucionem o problema, é perfeitamente cabível que o consumidor exerça o direito de escolha previsto na legislação consumerista, motivo pelo qual tendo optado pela substituição do produto, a ele deve ser garantido esse direito;
4 - O consumidor possui direito à substituição do produto defeituoso por outro com as mesmas características daquele que foi adquirido e que esteja em perfeitas condições de uso. Dessa forma, tendo adquirido um veículo Zero KM faz jus à substituição do veículo defeituoso por outro Zero KM, não podendo ser prejudicado pela demora do Poder Judiciário.
5 - Não tendo indicado nenhuma situação de humilhação ou ofensa à sua dignidade em decorrência do vício de qualidade no veículo adquirido, não há que se falar em condenação por danos morais, restando caracterizado apenas o mero aborrecimento sofrido pelo consumidor;
6 - Recursos de Apelação interpostos por Kurumá Veículos Ltda e Toyota do Brasil Ltda conhecidos e desprovidos. Recurso de Apelação interposto por Wagner Luciano Cecheto conhecido e parcialmente provido.
(Apelação 0905994-40.2006.8.08.0045. Órgão: Primeira Câmara Cível. Data de julgamento: 02/07/2013. Relator: Desembargador: Relator William Couto Gonçalves)
CIVIL E PROCESSUAL. VIOLAÇÃO AO ART. 535 DO CPC. INEXISTÊNCIA. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. REPARO DE VEÍCULO NOVO. DEFEITOS DE FÁBRICA. EXECUÇÕES INADEQUADAS. SUCESSIVAS TENTATIVAS PELA CONCESSIONÁRIA. ILEGITIMIDADE AFASTADA. ART. 18 DO CDC. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DO FABRICANTE E DO FORNECEDOR. SUBSTITUIÇÃO POR VEÍCULO NOVO. ART. 18. § 1º, I, DO CDC. OPÇÃO DO CONSUMIDOR. DANO MORAL CONCEDIDO PELAS INSTÂNCIAS ORDINÁRIAS. RECURSOS ESPECIAIS QUE DISCUTEM O INCABIMENTO. AUSÊNCIA DOS PRESSUPOSTOS ENSEJADORES DO DANO MORAL. EXCLUSÃO. I. Não há violação ao art. 535 do CPC quando a matéria impugnada é devidamente enfrentada pelo Colegiado de origem, que dirimiu a controvérsia de modo claro e completo, apenas de forma contrária aos interesses da parte. II. "Comprado veículo novo com defeito, aplica-se o art. 18 do Código de Defesa do Consumidor e não os artigos 12 e 13 do mesmo Código, na linha de precedentes da Corte. Em tal cenário, não há falar em ilegitimidade passiva do fornecedor" (REsp nº 554.876/RJ, 3ª Turma, Rel. Min. Carlos Alberto Menezes, DJU de 17/02/2004). III. Devida a indenização por dano moral, porém em valor inferior ao fixado, de modo a evitar enriquecimento sem causa. IV.Cabe ao consumidor a escolha entre a substituição, a restituição do preço, ou o seu abatimento proporcional em tais hipóteses - art. 18, § 1º, I a III, da Lei n. 8.078/1990. Precedente. V. Recursos especiais conhecidos em parte e, nessa extensão, parcialmente providos.
(STJ, Relator: Ministro ALDIR PASSARINHO JUNIOR, Data de Julgamento: 26/10/2010, T4 - QUARTA TURMA)
Portanto, o consumidor que comprou veículo zero quilômetro e vem passando por aborrecimentos deve exigir seus direitos, acionando a Justiça caso o vício não seja sanado em 30 dias pelos fornecedores, sendo certo a escolha da melhor opção dada pelo art. 18, bem como danos morais caso comprovado aborrecimento que ultrapassa o razoável.

Site: www.trigoeabaurre.com.br Blog com publicações sobre temas jurídicos: trigoeabaurre.wordpress.com
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