1. Carlos e Fernanda adquiriram, em regime de multipropriedade imobiliária, uma fração de tempo no resort EcoViva, localizado no estado de Minas Gerais. Conforme o contrato, eles possuem direito de uso de uma semana fixa, sempre na mesma semana de cada ano. No próximo período, Carlos sofreu uma cirurgia que o impossibilita de viajar na data prevista, e Fernanda também teve que cancelar sua viagem por motivos pessoais. Para não perderem o direito à semana, eles decidem ceder o uso da sua fração a um amigo, Lucas, durante esse período. Posteriormente, Lucas utiliza a unidade no período acordado. Com base no Código Civil Brasileiro, analise a legalidade dessa cessão de uso da fração de multipropriedade e indique a orientação jurídica adequada para a situação.
2. Imagine que uma associação de multiproprietários estabeleceu uma regra interna que limita o acesso de terceiros ao empreendimento, incluindo cessionários de direitos de uso, sob alegação de preservação da segurança e da privacidade. Um multiproprietário cede seu direito de uso a uma pessoa que, posteriormente, tenta usufruir da unidade. A administração, entretanto, impede esse uso, alegando que a pessoa não é formalmente proprietária. Com base no artigo 1.358-I do Código Civil e na legislação aplicável, analise a legalidade dessa restrição e os direitos do cessionário de uso.
3. Suponha que Carlos, multiproprietário, cede seu direito de uso a Ana, mediante contrato previsto no regulamento interno do empreendimento de multipropriedade. Posteriormente, o regulamento interno é alterado por assembleia, restringindo o direito de uso de terceiros e cessionários. Ana, que já tinha o direito de usufruir da unidade, tenta acessá-la, mas a administração impede seu ingresso, alegando a nova restrição. Com base na legislação do Código Civil e na jurisprudência aplicável, analise a situação e discuta se a restrição imposta pela nova regra é válida ou ilegal.
4. Considerando o disposto no artigo 1.358-I do Código Civil e a legislação relativa à multipropriedade, analise a validade da seguinte situação hipotética:
João, multiproprietário de uma unidade em um empreendimento de multipropriedade, cede seu direito de uso a Pedro, mediante contrato de cessão previsto no regulamento interno. Posteriormente, a administração do empreendimento impede que Pedro utilize a unidade, alegando que ele não possui vínculo formal de proprietário. Com base na legislação vigente, avalie a legalidade da conduta da administração e os direitos de Pedro enquanto cessionário do direito de uso.
5. Carlos e Mariana, ambos residentes em São Paulo, adquiriram, em regime de multipropriedade, uma fração de tempo no resort EcoVila, localizado na cidade de Ubatuba, Estado de São Paulo. O contrato de multipropriedade lhes garante o direito de usar uma unidade do empreendimento durante o período de julho a dezembro, de forma fixa, a cada ano. No entanto, no ano seguinte à aquisição, devido a uma emergência familiar, Mariana precisa viajar ao exterior durante o período de uso da unidade, impossibilitando-a de usufruir do direito de uso naquele ano. Para não perderem o período, Carlos decide conceder a um amigo de confiança, Rafael, o direito de usar a unidade durante o período de julho a dezembro, mediante cessão de seus direitos, sem consultar a administração do empreendimento. Rafael, ao chegar ao resort, é impedido de entrar, sob a alegação de que apenas os proprietários podem usufruir da unidade, e que a cessão de direitos não é permitida pelo regulamento interno.
Com base no Código Civil brasileiro e na legislação específica sobre multipropriedade, analise a legalidade da conduta da administração do resort e a validade da cessão de direitos de uso por parte de Carlos a Rafael.
6. Imagine que Vítor, Paulo e Márcia, coproprietários de uma casa em condomínio pro indiviso, decidiram realizar uma reforma na residência. Márcia, agindo por conta própria, contrata uma empreiteira para a substituição do encanamento, pagando R$ 900,00 pelo serviço. Após a realização, a empreiteira busca o pagamento. Considerando o regime de copropriedade, quem pode ser cobrado pela empreiteira pelo serviço realizado? Justifique sua resposta.
7. Durante uma visita à casa compartilhada por Vítor, Paulo e Márcia, Márcia contrata uma sociedade empreiteira para realizar uma manutenção emergencial no telhado, sem consultar os demais coproprietários. Após a conclusão do serviço, a empreiteira busca o pagamento. Explique quem tem a obrigação de pagar pelo serviço e quais os deveres dos demais coproprietários perante essa obrigação.
8. Suponha que, após a realização do serviço de substituição do cano na casa em copropriedade, a empreiteira cobre o valor de R$ 900,00 de Márcia, que a contratou. Márcia, por sua vez, busca reaver esse valor de Vítor e Paulo, alegando que eles deveriam ter participado da contratação. Analise a responsabilidade perante a empreiteira pelo pagamento e a possibilidade de cobrança dos coproprietários de forma direta ou indireta.
Gabarito:
1. De acordo com o Código Civil Brasileiro, a multipropriedade imobiliária é regulada principalmente pelos arts. 1.358-B a 1.358-U, introduzidos pela Lei nº 13.777/2018. A cessão de fração de tempo em regime de multipropriedade, seja por meio de comodato, cessão ou sublocação, deve observar as disposições contratuais específicas, que costumam restringir ou regulamentar essas transferências de uso, visando garantir a segurança jurídica do negócio e a regularidade do regime.
No caso apresentado, houve a cessão do uso da fração de tempo a terceiros e o Código Civil permite essa cessão, desde que tenha sido dada por um dos multiproprietários e que ela não viole as regras estabelecidas no contrato de multipropriedade. Foi exatamente o que ocorreu.
2. A restrição imposta pela associação é ilegal, pois viola o princípio de liberdade de circulação e o direito de uso do bem pelo multiproprietário ou seu cessionário, garantidos pelo artigo 1.358-I do Código Civil. A legislação busca assegurar que cessionários de direitos de uso possam usufruir da unidade, desde que respeitadas as regras do empreendimento. A alegação de que o cessionário não é proprietário formal não tem respaldo legal para restringir seu direito de usufruir da unidade, especialmente quando essa cessão foi feita de acordo com o regulamento interno e o contrato. Assim, a administração não pode impedir o uso do bem por parte do cessionário.
3. A restrição imposta pela alteração do regulamento interno que impede o direito de uso de cessionários, como Ana, é ilegal, pois viola o disposto no artigo 1.358-I do Código Civil, que garante a liberdade de circulação e o direito de uso do bem. O direito de uso, uma vez cedido de acordo com o contrato ou regulamento interno vigente, não pode ser restringido por alterações posteriores que violem direitos adquiridos, salvo previsão expressa na legislação ou no próprio regulamento, respeitando o princípio da segurança jurídica. Portanto, a tentativa de impedir Ana de usufruir da unidade viola seus direitos e a legislação civil brasileira, sendo considerada inválida.
4. A conduta da administração é ilegal, pois viola o direito de circulação e uso do bem garantido ao multiproprietário e seus cessionários pelo artigo 1.358-I do Código Civil. A cessão de direitos de uso, desde que prevista no contrato ou regulamento interno, confere ao cessionário o direito de usufruir da unidade, independentemente de sua condição de proprietário formal. Assim, impedir Pedro de usufruir da unidade viola seus direitos e contraria a legislação civil brasileira, que busca garantir a liberdade de circulação e o direito de uso pelo multiproprietário ou seus cessionários.
5. A conduta da administração é ilegítima, pois a cessão de direitos de uso em regime de multipropriedade é prevista na legislação brasileira, especialmente no artigo 1.358-I do Código Civil, que autoriza a cessão de direitos, desde que observadas as regras do regulamento interno. Assim, Carlos tinha o direito de ceder temporariamente seus direitos de uso a Rafael, e o impedimento da entrada é ilegal, configurando restrição indevida à circulação do multiproprietário e seus cessionários.
6. A empreiteira pode cobrar a remuneração ajustada contratualmente apenas de Márcia, que a contratou em seu nome. Como ela agiu por conta própria, sem autorização dos demais coproprietários, a cobrança se dirige a ela. No entanto, Márcia, por sua vez, tem direito de regresso contra os demais condôminos, proporcionalmente às suas quotas, caso queira reaver os valores pagos, pois todos são responsáveis pela administração e manutenção da coisa comum.
7. Somente Márcia, que contratou a empreiteira em seu nome, é obrigada a pagar o valor cobrado. Os demais coproprietários, Vítor e Paulo, não foram consultados ou autorizaram a contratar, e, portanto, não têm obrigação direta de pagar. Contudo, Márcia possui direito de regresso contra eles, proporcionalmente às suas quotas, podendo exigir posteriormente a quitação do valor gasto.
8. A empreiteira pode cobrar diretamente de Márcia, que foi a contratante, pois ela agiu por conta própria e sem autorização dos demais coproprietários. Quanto a Vítor e Paulo, eles não têm obrigação direta de pagar à empreiteira, pois não participaram do contrato. No entanto, Márcia tem direito de regresso contra eles, proporcionalmente às suas quotas, para reaver o valor pago. Assim, a cobrança direta é de Márcia para a empreiteira, e os demais coproprietários podem ser acionados por ela posteriormente, em ação de regresso.