Você é mesmo proprietário do seu imóvel?

 Contrato de compra e venda, escritura pública e registro: o que cada um lhe garante sobre o imóvel.

Publicado por Caroline de Andrade

Ao realizar a compra e venda de um imóvel, você sabe qual instrumento utilizar para formalizar o negócio? Você compreende qual documento lhe trará maior tranquilidade para realizar seu sonho da casa própria ou de investir seu dinheiro com menos riscos? Neste artigo, vou esclarecer para você qual a diferença entre o contrato particular de compra e venda, a escritura pública de compra e venda e o registro, indicando o que cada um lhe garante sobre o imóvel.

O que é o contrato de compra e venda de imóvel?

Esse contrato é, via de regra, o primeiro documento utilizado para vincular as partes envolvidas na negociação. Nele ficam ajustados os direitos e as obrigações tanto do vendedor, quanto do comprador, como o valor, a forma de pagamento e o momento de entrega das chaves. Contudo, esse instrumento transmite ao comprador apenas a posse do bem e estabelece ao vendedor a obrigação de transferir a propriedade futuramente, ou seja, a obrigação de realizar outro contrato, a escritura pública de compra e venda de imóvel.

Esse é o motivo pelo qual o contrato particular de compra e venda é chamado de promessa ou compromisso de compra e venda. Será indispensável para a aquisição da propriedade que, no momento oportuno, o vendedor cumpra sua promessa e outorgue a escritura pública ao comprador.

Então, você deve estar se perguntando: se é necessária a escritura, por que fazer um contrato de compra e venda prévio? Essa é uma decisão que cabe às partes envolvidas e, na maioria dos casos, é optado pelo contrato, devido ao pagamento parcelado e aos custos adicionais para realização da escritura, como os emolumentos cartorários e, em determinados municípios, o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis), que não podem ser suportados pelo comprador já no momento da venda. Além disso, através do contrato é possível estabelecer minuciosamente todas as regras que regerão a relação entre vendedor e comprador, tratando de todos os detalhes do negócio, o que previne diversos problemas ou facilita a resolução, caso ocorram.

No entanto, tenha cuidado! Lembre-se que qualquer contrato vincula apenas as pessoas que o pactuaram. Então, aqui vai uma dica para prevenir alguns problemas: registre seu contrato particular de compra e venda. Esse ponto será aprofundado no tópico específico sobre o registro, porque, antes, é necessário entender o que é a escritura pública.

O que é a escritura pública de compra e venda de imóvel?

A escritura pública de compra e venda é um documento, produzido perante o Cartório de Notas, que oficializa a transmissão da posse do imóvel, objeto do compromisso anterior. Nele ficam discriminadas as informações mais importantes sobre o negócio, como as informações dos compradores e vendedores, a descrição e a procedência do imóvel, a existência de ônus sobre o mesmo, a quitação dos impostos, e a transmissão do domínio, que se concretizará apenas com o registro da escritura no ofício imobiliário.

E por que é indispensável a escritura? Porque a legislação brasileira exige uma forma específica para que o contrato de compra e venda tenha validade, veja o que diz o artigo 108 do Código Civil:

Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.

Dessa forma, observe que o contrato de promessa ou compromisso de compra e venda pode ser realizado por instrumento particular, mas o contrato de compra e venda sempre deverá se revestir de forma pública para ter validade. As exceções a essa regra, de modo que o contrato particular possui força de escritura pública, são:

1. Os contratos com valor inferior a 30 salários mínimos;
2. Os contratos elaborados por agentes financeiros;
3. Os contratos com alienação fiduciária;
4. Os contratos de imóveis loteados.

O que é o registro da compra e venda de imóvel?

Quando o comprador já possui a escritura pública, o registro constitui o ato, realizado pelo Cartório de Registro de Imóveis, de incluir na matrícula do imóvel a compra e venda realizada, formalizando a transferência do bem do antigo para o novo proprietário. Veja o que diz o artigo 1.245 do Código Civil:

Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

§ 1º Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.

A título de esclarecimento, a matrícula é a certidão de nascimento do imóvel, onde são anotadas todas as alienações, os compromissos de compra e venda, os ônus, como a hipoteca e a penhora, a existência de locação, as demolições e construções realizadas, dentre outras coisas. É um verdadeiro histórico de tudo que ocorre com o imóvel.

No entanto, quando estamos diante de um contrato particular de compra e venda, o seu registro na matrícula do imóvel é capaz de dar ao comprador o direito real de aquisição, desde que cumpridos alguns requisitos.

Primeiro, vamos entender o que é esse direito. Como comentado acima, o contrato vincula apenas as partes envolvidas. Então, o que acontece se o vendedor alienar o imóvel para mais de uma pessoa? Como o primeiro comprador garante o resgate do imóvel de terceiros que não contrataram com ele? É exatamente isso que o registro do contrato permite. Ao dar publicidade ao negócio, o comprador tem prioridade na aquisição da propriedade do imóvel, tornando ineficazes os atos de alienação posteriores a esse registro.

Assim, no caso de negativa do vendedor ou de terceiro para a outorga da escritura pública ao comprador que registrou o contrato particular, ele passa a ter o direito de ajuizar uma ação de adjudicação compulsória, por meio da qual a vontade do antigo proprietário é substituída pela do juiz e a sua sentença substitui a escritura, podendo ser registrada para transferência da propriedade.

E quais os requisitos esse contrato deve cumprir para ser registrado? Além de cumprir as normas legais para que o contrato seja válido, não deve ser pactuado o arrependimento do negócio. Veja o que diz o artigo 1.417 do Código Civil:

Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.

Situação hipotética

Para ilustrar a aplicação desses instrumentos, vamos imaginar a seguinte situação. Carla comprou uma casa de Paula, por meio de um contrato particular de compra e venda. Passado certo tempo, a escritura pública ainda não havia sido realizada, sequer o contrato registrado na matrícula. Certo dia, Pedro bateu à porta de Carla, pedindo para que ela desocupasse o imóvel ou lhe pagasse um aluguel pelo uso, tendo em vista que ele havia comprado a casa de Paula, conforme a escritura pública registrada no Cartório de Registro de Imóveis. E aí? Quais os direitos Carla teria nessa situação? Ela poderia reivindicar a propriedade do imóvel, apenas por ter comprado primeiro? E o mais importante, ela poderia ter evitado essa situação?

Nesse caso, Pedro tem a propriedade do imóvel, já que registrou a transferência. Carla deverá entregar o imóvel e terá direito a receber indenização por perdas e danos de Paula. O único modo de evitar essa situação seria se Carla tivesse registrado seu contrato, o que tornaria, como dito, ineficaz a compra posterior de Pedro.

Por fim, deixo uma tabela comparativa como resumo do conteúdo.

Gostou desse conteúdo? Espero que tenha te ajudado! Se quiser esclarecer alguma dúvida, ou continuar falando sobre este assunto, estou disponível através do e-mail caroline_andrade@hotmail.com ou pelo Instagram @carolineandrade.adv

https://caandrad.jusbrasil.com.br/artigos/1191911982/voce-e-mesmo-proprietario-do-seu-imovel?utm_campaign=newsletter-daily_20210412_11202&utm_medium=email&utm_source=newsletter