APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL. AD MENSURAM. DIFERENÇA. SENTENÇA MANTIDA. 1 - Na venda ad mensuram o comprador adquire o imóvel com área especificada, estipulando-se o preço por sua medida. Já a venda ad corpus é realizada sobre imóvel certo e determinado, não se considerando a exatidão das medidas. 2 - Constatadas as circunstâncias dos autos, em que a venda do imóvel foi feita ad mensuram, e não sendo exatas a suas medidas, é pertinente o pedido de complementação de área ou a indenização pela diferença a menor da área verificada posteriormente, nos termos do artigo 500 do Código Civil. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJGO, APELACAO 0355907-70.2013.8.09.0076, Rel. Des(a). MAURICIO PORFIRIO ROSA, 2ª Câmara Cível, julgado em 01/03/2021, DJe de 01/03/2021)
Destaco trecho da decisão:
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Pois bem. Verifica-se que os autores pretendem ver ressarcidos pela compra de um imóvel rural, Fazenda Nova Esperança, tida como 41,35 alqueires, sendo que, após regularmente medido, apresentou-se com área menor que a contratada, qual seja, 36,45 alqueires.
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Os documentos jungidos aos autos demonstram que a compra do imóvel rural, Fazenda Esperança, foi feita considerando o tamanho da gleba – ad corpus, sendo que o apelado a adquiriu como se tivessem 41,35 alqueires, sendo que na verdade, após medição e laudo pericial, constatou-se que o imóvel possui apenas 36,35 alqueires.
O art. 500 do Código Civil leciona:
“Art. 500. Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou se determinar a respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área, e, não sendo isso possível, o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço. i' Presume-se que a referência às dimensões foi simplesmente enunciativa, quando a diferença encontrada não exceder de um vigésimo da área total enunciada, ressalvado ao comprador o direito de provar que, em tais circunstâncias, não teria realizado o negócio. 2° Se em vez de falta houver excesso, e o vendedor provar que tinha motivos para ignorar a medida exata da área vendida, caberá ao comprador, à sua escolha, completar o valor correspondente ao preço ou devolver o excesso. 3° Não haverá complemento de área, nem devolução de excesso, se o imóvel for vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referência às suas dimensões, ainda que não conste, de modo expresso, ter sido a venda ad corpus.”
Ressai do contrato de compra e venda que houve menção ao valor da área adquirida, como sendo de 202,02 hectares, por R$1.800.000,00, levando a crer que a compra foi feita considerando a quantidade de hectares, mormente ante a prova testemunhal colhida nos autos, que sinalizaram que os compradores tinham interesse no tamanho da área.
É que, no meu sentir, tendo o comprador adquirido coisa certa, de dimensões determinadas, deve ele, indubitavelmente, recebê-la na sua integridade, na medida em que, quando da aquisição, foi induzido a presumir que a coisa era dotada, de fato, de todas as características descritas no contrato e memorial descritivo, até porque não pode ele sofrer as conseqüências por eventuais incorreções ou imprecisões dessa documentação, de responsabilidade do alienante. Assim, convencionada a venda de um determinado imóvel, deve ele ajustar-se integralmente à descrição ou individuação assinalada no contrato, sob pena de caracterizar-se descumprimento do avençado, conforme regramento vazado no artigo 1.136 do Código Civil/16 [CC/02, art. 500], vejamos:
“Art. 1.136. Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou se determinar a respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas, o comprador terá direito a exigir o complemento da área, e, não sendo isso possível, o de reclamar a rescisão do contrato ou abatimento proporcional do preço. Não lhe cabe, porém esse direito, se o imóvel foi vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referência às suas dimensões”.
Ademais, nos termos do parágrafo único, do artigo em referência [CC/02, §1º, art. 500, correspondente ao art. 1.136, do CC/1916], a alienação ad corpus somente pode ser presumida quando a diferença de metragem encontrada não exceder a 1/20 (um vigésimo) da área total enunciada, o que não é o caso dos autos, em que, portanto, configura-se ônus do apelante provar que a intenção das partes, ao celebrar o contrato, foi a compra e venda do imóvel como coisa certa e discriminada e não por extensão de área, ônus do qual, a propósito, não se eximiu.
Com efeito, consoante o lastro probatório constante dos autos, verifica-se que, in casu, o imóvel foi perfeitamente identificado no título aquisitivo, do qual consta a especificação de metragens pormenorizada, que deixa evidente a natureza da venda como ad mensuram e não ad corpus, como quer fazer parecer o apelante
A própria testemunha Robson Rodrigues Moraes, que foi corretor na compra e venda do imóvel, afirmou que a venda fora feita por alqueire, tendo inclusive frisado que o apelado pretendia comprar uma área maior que 40 alqueires.
Ademais, foi contratado que o apelado podia medir a terra.
Assim, não resta dúvida que a compra fora feita na modalidade ad mensuram, pela qual poderá o comprador exigir o abatimento proporcional ao preço quando as dimensões não forem simplesmente enunciativa, ou seja, quando a diferença encontrada exceder de um vigésimo da área total enunciada.
O Magistrado pontuou que “No caso em tela, a diferença do imóvel foi 23,8554 hectares, que corresponde, aproximadamente, a um oitavo da área. Logo, a alteração da área adquirida no contrato (200,2 hectares) com a área real do imóvel (176,3446) é superior a um vigésimo da área total que corresponde a 10,01 hectares”.
Assim, a sentença censurada mostra-se escorreita e em consonância com o entendimento deste Tribunal de Justiça:
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