Dos princípios que regem a hipoteca

A hipoteca, como se vê, oriunda do Direito Romano, contemplada pelo Código Civil de 1916 e em vigor graças ao novel Código, rege-se por alguns princípios, os quais são o da acessoriedade, indivisibilidade, especialização, publicidade e o subprincípio da prioridade.

Por acessoriedade, entende-se que a hipoteca seja dependente de outro contrato para que exista, não podendo haver a chamada hipoteca abstrata (VENOSA, 2.006, p. 556), oportunidade na qual é necessário volver a atenção para a teoria do excelso Pontes de Miranda, em sua escada dos negócios jurídico^[2]. Da mesma forma, a hipoteca servirá de garantia independentemente da natureza e da espécie da obrigação da qual ela nasça (RUGGIERO, 2.005, p. 717).

Sobre a indivisibilidade da hipoteca assevera Lacerda de Almeida (apud DINIZ, 2.009, p. 555) que o ônus real grava o bem em sua integralidade, pois enquanto não se liquidar a obrigação a hipoteca subsistirá por inteira, onerando o bem mesmo com o pagamento parcial do débito. A indivisibilidade, nesse caso, diz respeito ao vínculo real existente entre o cumprimento da obrigação e o bem, e não pode ser confundida no que diz respeito ao bem e a dívida, que podem muito bem ser fracionados. A indivisibilidade, também, distingue-se da possibilidade de remir alguns bens hipotecados a partir do pagamento parcial, o que é convencionalmente possível entre as partes.

A especialização é um princípio que diz respeito à descrição minuciosa e à individualização do bem que servirá como garantia hipotecária, além dos requisitos da dívida, não podendo a hipoteca ser instituída com base em bens gerais e ilimitados, devendo o patrimônio do devedor ser pormenorizadamente gravado, de acordo com o vínculo obrigacional (VENOSA, 2.006, p. 557). Segundo esse princípio, a hipoteca não poderá incidir sobre bens futuros ou ainda não concretizados, pois escapa à realidade jurídica (MONTEIRO, 2.007, p. 409-410)^[3].

Já o princípio da publicidade faz alusão ao registro do título da hipoteca no cartório competente, o que garante o conhecimento a terceiros que porventura busquem uma consulta. Por cartório competente, entende que seja o do lugar onde se encontra o imóvel ou de cada um deles, caso o título se estenda por mais de uma circunscrição imobiliária, de acordo do com artigo 1.492 do Código Civil. Desse princípio deriva o subprincípio da prioridade, que consiste em haver mais de um registro, ser obedecida a ordem cronológica deles, oportunidade na qual será preterido o registro mais novo em favor do mais velho. O oficial do registro pode indeferir o pedido de registro de duas hipotecas no mesmo dia se no instrumento não houver horário que distinga sua cronologia. Ocorrendo o caso em tela, haverá a eleição para ser registrado do título mais novo (VENOSA, 2.006, p. 556-557).

Ante o exposto, conclui-se que os princípios que regem a hipoteca estão, principalmente, dispostos no Código Civil de forma implícita e explícita, exercendo papéis fundamentais no desenvolvimento desse instituto. A doutrina atual não é unânime na consideração deles, de tal forma que alguns autores arrolam os princípios da especialização e publicidade essencialmente. Sobre o princípio da publicidade, é notório que dele deriva o corolário da prioridade, podendo o mesmo ser denominado de subprincípio por sua importância.

FERREIRA, Diego Alexandre Rodrigues. Da hipoteca: análise crítica do instituto. Jus Navigandi, Teresina, ano 18, n. 3562, 2 abr. 2013 . Disponível em: <http://jus.com.br/revista/texto/24082>. Acesso em: 7 abr. 2013.