A hipoteca é instituída sobre bens pertencentes ao devedor, não sendo
possível hipotecar bens alheios, com exceção do devedor de boa-fé, que
oferece em hipoteca um bem que acredita ser seu e o adquiri
posteriormente, validando, dessa forma, o domínio real que fora aparente
(DINIZ, 2.009, p. 557). Também é necessário que os bens possam ser
alienáveis, oportunidade na qual se excluem os bens que estão fora de
comércio por algum motivo. Nesse mesmo sentido assevera Washington de
Barros Monteiro que não são hipotecáveis os imóveis onerados com
cláusula de inalienabilidade ou que se encontrem extra commercium
(2.007, p. 412).
Segundo Ruggiero, a hipoteca se estenderá a todos os incrementos e
acréscimos, abrangendo todos os melhoramentos, construções e acessões
que porventura se juntem ao imóvel a partir da constituição do vínculo
hipotecário (2.005, p. 711). Dessa forma, a hipoteca poderá recair sobre
bens móveis quando eles forem acessórios de um imóvel, como ocorre no
caso de acessão intelectual ou destinação do proprietário, assim como no
maquinário utilizado em uma empresa ou os animais mantidos em uso em
uma fazenda, pois eles são considerados pertenças e não se constituem
como partes integrantes do imóvel por si sós (GONÇALVES, 2.009, p. 563).
Assim, os bens naturalmente imóveis e seus acessórios, nos quais há a
abrangência do solo e suas acessões, podem ser objeto de hipoteca como
sabido e isso se estende, também, aos apartamentos em edifícios em
condomínio, sem que seja necessária a concordância dos demais
condôminos, o que não acontece no caso dos bens cuja característica lhes
confira indivisibilidade sem que haja a devida autorização dos demais,
com a exceção de o devedor hipotecar apenas o quinhão de que dispõe
(DINIZ, 2.009, p. 558).
Poderá ser objeto de hipoteca o domínio direto, de forma que o senhorio
poderá dar em garantia hipotecária o domínio eminente do qual é
titular, o que consiste na substância da coisa, sem as suas utilidades.
Caso o senhorio adquira o domínio útil a partir da constituição da
hipoteca, a garantia se estenderá a todo o imóvel, completando-se os
atributos da propriedade (MONTEIRO, 2.007, p. 414).
O domínio útil, como desmembramento da propriedade, também poderá ser
objeto de hipoteca, oportunidade na qual o adquirente deverá pagar o
laudêmio no caso da execução da mesma (PEREIRA, 2.004, p. 374).
As estradas de ferro, um tipo de bem imóvel pouco comum de imaginar que
possam ser dados em garantia, visto à sua condição e constituição de
trilhos, estações, entre outros, além de sua vultuosa importância
econômica, social e logística, têm a peculiaridade que consiste em sua
manutenção operacional, devendo o credor da hipoteca obedecer a certos
preceitos de administração. O artigo 1.504, in fine, do Código Civil
também traz uma característica própria desse tipo de garantia, que
consiste no direito de oposição do credor caso exista proposta de venda,
das linhas, ramais e parte considerável do material de exploração, além
da possibilidade de fusão empresarial, caso ocorra a instabilidade da
garantia (DINIZ, 2.009, p. 559-560).
Os recursos naturais, anteriormente dispostos no Código Civil de 1.916
no seu artigo 810, VI, como “as minas e as pedreiras, independentemente
do solo onde se acham”, podem ser objeto de hipoteca, mas com a ressalva
de que deverão ter sua exploração preferencialmente feita pela União,
por força da Constituição Federal de 1988. No caso das minas, é
necessário que exista uma concessão para que possam ser hipotecadas,
requisito dispensado para as pedreiras, por sua natureza (PEREIRA,
2.004, p 375). Já Venosa (2.006, p. 559), traz a possibilidade de que os
monumentos arqueológicos sejam objeto de hipoteca, por se encontrarem
no solo.
Os navios possuem uma particulariedade, pois são bens móveis que o
direito os imobiliza. Diante de seu alto valor econômico, podem ser
hipotecados e isso se estende desde o momento de sua construção às suas
partes e acessórios. Por estar vinculado a um porto, ter nacionalidade e
registro que o individualiza, oferece condições para assegurar o
pagamento de uma dívida. Para que a hipoteca de navios seja válida, é
necessária a outorga uxória (MONTEIRO, 2.007, p. 461).
As aeronaves, assim como os navios, além de serem submetidas a
registro, imobilizadas pelo direito e ter sua hipoteca constituída desde
a sua construção, são submetidas ao regime da lei especial. O registro
da aeronave será público, único e centralizado, inscrito no Registro
Aeronáutico Brasileiro (GONÇALVES, 2.009, p. 565; 572).
A lei 11.481/2.007 introduziu os incisos VII, IX e X no artigo 1.473 do
Código Civil, cujos incrementos são o direito de uso especial para fins
de moradia, que diz respeito à aceitação da garantia real pelos agentes
do Sistema Financeiro da Habitação, desde que constatada a posse para
fins de moradia e exista registro dela no cartório competente. Da mesma
forma ocorre com o direito real de uso, que ficará limitado à duração de
sua concessão. Por fim, pode ser objeto de hipoteca a propriedade
superficiária, que corresponde às plantações e construções, sem que haja
o domínio do solo, constituindo-se em um direito real de plantar ou
construir em terreno alheio (DINIZ, 2.009, p. 564).
Maria Helena Diniz traz o exemplo do gasoduto[6]
como objeto de hipoteca. Tal bem se adere ao solo abrangendo a área
útil que é desapropriada e o espaço aéreo, incluindo seus bens e
pertenças. Não se pode deixar de lado a concepção segundo a qual são
bens móveis que são considerados imóveis. No entanto, o gasoduto se
trata de um bem imóvel composto, visto que o objeto da hipoteca pode
recair sobre ele, propriamente dito, ou sobre seus acessórios. As suas
partes integrantes somente serão consideradas hipotecadas se houver uma
hipoteca conjunta (2.009, p. 562-563).
Pelo conseguinte, os requisitos objetivos servem ao direito como
balizadores da hipoteca, tratando-se de tipos previstos em lei.
Entretanto, cabe ressaltar que outros tipos de bens não previstos no
texto legal poderão ser objeto de hipoteca desde observada a natureza
hipotecária nos mesmos, que se resume à condição ou tratamento de
imóveis e o registro formal que possam apresentar. Há, também, que se
destacar a hipoteca que recai sobre bens móveis quando eles são
acessórios ou melhoramentos dos imóveis, pois representam uma garantia
valiosa junto do imóvel em que se encontram, embora sua manutenção e
controle não seja tarefa muito fácil, podendo ocorrer o seu perecimento,
desvio ou subtração.
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