Proibição do proprietário vender ou alugar vaga de garagem a pessoas de fora do prédio

(..) Para apaziguar a questão, de relevo cumpre salientar recente projeto do Senado, já aprovado pela Comissão de Constituição e Justiça e da Cidadania da Câmara que, proíbe o proprietário de imóvel residencial ou comercial, de vender ou alugar vaga de garagem a pessoas de fora do prédio. A proposta ainda depende da sanção presidencial.

Segundo a proposta dessa lei fica proibida a venda e locação das vagas de garagens a pessoas estranhas ao Condomínio, só sendo permitida se houver autorização expressa na Convenção Condominial, alterando, assim, as disposições do Código Civil, a respeito do tema .

Com efeito, a proposição legislativa é a de alterar o parágrafo1º do art. 1331 do Código Civil em vigor, atualmente assim redigido:

Art. 1331 – Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos:

Parágrafo 1º: "As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas, sobrelojas ou abrigos para veículos, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários".

De onde se conclui que uma vez sancionada a lei em exame, as vagas de garagem que tenham matrícula e fração ideal própria e que constituem, portanto, parte exclusiva (cc art. 131, parágrafo 1º) não mais poderão ser alienadas livremente, a menos que o permita expressamente a Convenção Condominial, o que deverá intensificar os esforços dos Condomínios com o intuito de alterar e ajustar suas normas regentes com fito de não permitir a venda, em casos tais.

Com relação àquelas vagas de garagem que sejam partes acessórias de suas unidades imobiliárias, continua a regê-la, no tocante à venda ou locação, o que já dispõe o art. 1339, parágrafo 2º. do CC., que só o permite se essa faculdade constar do ato convencional e se ela não se opuser a respectiva assembleia geral.

Nada obstante, é relevante demonstrar que o inesquecível Prof. Miguel Reale, forjador da Lei civil de 2002, deixou sempre claro em seus estudos, que o espirito da nova lei civil pontificava também, a função social do contrato constante do art. 421, e segundo qual a liberdade de contratar será exercida em razão e nos limites da função social do contrato. Um dos motivos determinantes desse mandamento decorre da Carta Magna de 1998, mais precisamente nos incisos 22 e 23 do art. 5º, protegendo o direito de propriedade, que "atenderá a função social". O renomado Professor enfatizou quanto ao interesse da maioria, razão básica no campo condominial.

Bastava isto para que o magistrado aplicasse a proibição da venda ou locação de garagem, haja vista a exposição perigosa que teria o Condomínio em agasalhar veículo e pessoas estranhas ao seu microcosmo.

De qualquer forma a constitucionalidade da nova lei, em relação aos princípios consagrados decorrentes do direito de propriedade deverão render boas discussões na doutrina e jurisprudência pátrias.

É aguardar para ver.

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* Américo Izidoro Angélico é advogado do escritório Américo Angélico Sociedade de Advogados

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