Matéria especial do STJ aborda o contrato de gaveta na compra de imóvel

O dado revela o uso indiscriminado desta modalidade de acordo intitulada "contrato de gaveta": segundo a Corte, 30% dos mutuários brasileiros são usuários desse tipo de instrumento. Acerca do tema, veja material especial divulgada no site do STJ:

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Contrato de gaveta: riscos no caminho da casa própria

Comprar imóvel com "contrato de gaveta" não é seguro, mas é prática comum. Acordo particular realizado entre o mutuário que adquiriu o financiamento com o banco e um terceiro, traz riscos evidentes. Entre outras situações, o proprietário antigo poderá vender o imóvel a outra pessoa, o imóvel pode ser penhorado por dívida do antigo proprietário, o proprietário antigo pode falecer e o imóvel ser inventariado e destinado aos herdeiros.

Além disso, o próprio vendedor poderá ser prejudicado, caso o comprador fique devendo taxa condominial ou impostos do imóvel, pois estará sujeito a ser acionado judicialmente em razão de ainda figurar como proprietário do imóvel.

Por problemas assim, o “contrato de gaveta” é causa de milhares de processos nos tribunais, uma vez que 30% dos mutuários brasileiros são usuários desse tipo de instrumento.

A CEF considera o “contrato de gaveta” irregular porque, segundo o artigo 1º da lei 8.004/90, alterada pela lei 10.150/00, o mutuário do SFH - Sistema Financeiro de Habitação tem que transferir a terceiros os direitos e obrigações decorrentes do respectivo contrato. Exige-se que a formalização da venda se dê em ato concomitante à transferência obrigatória na instituição financiadora.

Entretanto, o STJ tem reconhecido, em diversos julgados, a possibilidade da realização dos “contratos de gaveta”, uma vez que considera legítimo que o cessionário do imóvel financiado discuta em juízo as condições das obrigações e direito assumidos no referido contrato.

Validade de quitação

O STJ já reconheceu, por exemplo, que se o “contrato de gaveta” já se consolidou no tempo, com o pagamento de todas as prestações previstas no contrato, não é possível anular a transferência, por falta de prejuízo direto ao agente do SFH.

Para os ministros da 1ª turma, a interveniência do agente financeiro no processo de transferência do financiamento é obrigatória, por ser o mútuo hipotecário uma obrigação personalíssima, que não pode ser cedida, no todo ou em parte, sem expressa concordância do credor.

No entanto, quando o financiamento já foi integralmente pago, com a situação de fato plenamente consolidada no tempo, é de se aplicar a chamada “teoria do fato consumado”, reconhecendo-se não haver como considerar inválido e nulo o “contrato de gaveta” (REsp 355.771).

Em outro julgamento, o mesmo colegiado destacou que, com a edição da lei 10.150, foi prevista a possibilidade de regularização das transferências efetuadas até 25 de outubro de 1996 sem a anuência da instituição financeira, desde que obedecidos os requisitos estabelecidos (REsp 721.232).

“Como se observa, o dispositivo em questão revela a intenção do legislador de validar os chamados ‘contratos de gaveta’ apenas em relação às transferências firmadas até 25 de outubro de 1996. Manteve, contudo, a vedação à cessão de direitos sobre imóvel financiado no âmbito do SFH, sem a intervenção obrigatória da instituição financeira, realizada posteriormente àquela data”, afirmou o relator do caso, o então ministro do STJ Teori Zavascki, hoje no STF.

No julgamento do REsp 61.619, a 4ª turma do STJ entendeu que é possível o terceiro, adquirente de imóvel de mutuário réu em ação de execução hipotecária, pagar as prestações atrasadas do financiamento habitacional, a fim de evitar que o imóvel seja levado a leilão.

Para o colegiado, o terceiro é diretamente interessado na regularização da dívida, uma vez que celebrou com os mutuários contrato de promessa de compra e venda, quando lhe foram cedidos os direitos sobre o bem. No caso, a Turma não estava discutindo a validade, em si, do “contrato de gaveta”, mas sim a quitação da dívida para evitar o leilão do imóvel.

Revisão de cláusulas

Para o STJ, o cessionário de contrato celebrado sem a cobertura do FCVS  - Fundo de Compensação de Variações Salariais não tem direito à transferência do negócio com todas as suas condições originais, independentemente da concordância da instituição financeira.

O FCVS foi criado no SFH com a finalidade de cobrir o saldo residual que porventura existisse ao final do contrato de financiamento. Para ter esse benefício, o mutuário pagava uma contribuição de 3% sobre cada parcela do financiamento. Até 1987, os mutuários não tinham com o que se preocupar, pois todos os contratos eram cobertos pelo FCVS. A partir de 1988, ele foi retirado dos contratos e extinto em definitivo em 1993.

De acordo com a ministra Isabel Gallotti, relatora do caso, o terceiro pode requerer a regularização do financiamento, caso em que a aceitação dependerá do agente financeiro e implicará a celebração de novo contrato, com novas condições financeiras.

Segundo a ministra, quando o contrato é coberto pelo FCVS, o devedor é apenas substituído e as condições e obrigações do contrato original são mantidas. Porém, sem a cobertura do FCVS, a transferência ocorre a critério do agente financeiro e novas condições financeiras são estabelecidas (REsp 1.171.845).

Em outro julgamento, o STJ também entendeu que o cessionário de mútuo habitacional é parte legítima para propor ação ordinária contra agente financeiro, objetivando a revisão de cláusula contratual e de débito, referente a contrato de financiamento imobiliário com cobertura pelo FCVS.

“Perfilho-me à novel orientação jurisprudencial que vem se sedimentando nesta Corte, considerando ser o cessionário de imóvel financiado pelo SFH parte legítima para discutir e demandar em juízo questões pertinentes às obrigações assumidas e aos direitos adquiridos através dos cognominados ‘contratos de gaveta’, porquanto, com o advento da Lei 10.150, o mesmo teve reconhecido o direito de sub-rogação dos direitos e obrigações do contrato primitivo”, assinalou o relator do recurso, o ministro Luiz Fux, atualmente no STF (REsp 627.424).

Seguro habitacional

Exigido pelo SFH, o seguro habitacional garante a integridade do imóvel, que é a própria garantia do empréstimo, além de assegurar, quando necessário, que, em eventual retomada do imóvel pelo agente financeiro, o bem sofra a menor depreciação possível.

No caso de “contrato de gaveta”, a 3ª turma do STJ decidiu que não é devido o seguro habitacional com a morte do comprador do imóvel nessa modalidade, já que a transação foi realizada sem o conhecimento do financiador e da seguradora (REsp 957.757).

Em seu voto, a relatora, ministra Nancy Andrighi, afirmou que, de fato, não é possível a transferência do seguro habitacional nos “contratos de gaveta”, pois nas prestações de mútuo é embutido valor referente ao seguro de vida, no qual são levadas em consideração questões pessoais do segurado, tais como idade e comprometimento da renda mensal.

“Ao analisar processos análogos, as turmas que compõem a 2ª seção decidiram que, em contrato de promessa de compra e venda, a morte do promitente vendedor quita o saldo devedor do contrato de financiamento. Reconhecer a quitação do contrato de financiamento em razão, também, da morte do promitente comprador, incorreria este em enriquecimento sem causa, em detrimento da onerosidade excessiva do agente financeiro”, destacou a relatora.

Diante dos riscos representados pelo “contrato de gaveta”, o melhor é regularizar a transferência, quando possível, ou ao menos procurar um escritório de advocacia para que a operação de compra e venda seja ajustada com o mínimo de risco para as partes contratantes.

http://www.migalhas.com.br/Quentes/17,MI179304,51045-Materia+especial+do+STJ+aborda+o+contrato+de+gaveta+na+compra+de

Programa Adoção Tardia é destaque no site do CNJ

O Programa "Adoção Tardia", desenvolvido pela 1ª Vara da Infância e Juventude da Serra, ganhou destaque desde última sexta-feira (24) no site do Conselho Nacional de Justiça (CNJ) como iniciativa de conscientização à adoção de crianças e adolescentes entre 3 e 18 anos.

Em sua segunda edição, o programa busca levar informações aos interessados, permite a troca de experiências com pais adotivos sobre todo o processo e as dificuldades de adaptação entre a recém-formada família. Neste ano um estande foi montado no shopping Mestre Álvaro, na Serra, para tirar dúvidas. Os servidores ainda fizeram uma panfletagem e exposição de fotos de famílias que já adotaram crianças dentro por meio do "Adoção Tardia".

"Estou muito feliz e realizada com esse resultado tão satisfatório. As pessoas que participaram do evento já estão procurando a 1ª Vara da Infância e da Juventude. Isso demonstra que estamos conseguindo acabar com o mito da Adoção Tardia", explicou a juíza Gladys Pinheiros.

Desenvolvido pela magistrada, juntamente com sua equipe multidisciplinar e parceiros, o programa foi vencedor da IX edição do Prêmio Innovare, que reconhece práticas inovadoras no âmbito do Poder Judiciário. Nesta edição do Prêmio Innovare, foram escolhidas seis práticas vencedoras de um universo de mais de 400 inscritas por operadores do Direito em todo o Brasil.

O prêmio do Instituto Innovare é concedido a magistrados, advogados, Tribunais e membros da Defensoria e Ministério Público. "Eu realmente, desde a primeira Campanha, eu não esperava esse resultado tão positivo. Vamos continuar conscientizando sobre a adoção de crianças e adolescentes levando esse programa por meio de outros eventos que pretendemos realizar", pontuou a juíza

O Espírito Santo, atualmente, possui 848 crianças e adolescentes em acolhimento. Deste total, 133 estão aptas para a adoção e a maioria possui idade entre 3 e 18 anos, perfil muitas vezes distante do idealizado pelos mais de 700 pretendentes a pais adotivos, que manifestaram interesse em crianças na faixa etária entre 0 e 2 anos.

Confira matéria publicada pelo CNJ http://www.cnj.jus.br/noticias/cnj/24838-judiciario-investe-no-combate-a-preconceitos

Assessoria de Comunicação do TJES

O casamento 'gay' é ato inexistente

Causa estarrecimento a recente resolução do Conselho Nacional de Justiça, de n.º 175, que obriga os cartórios a celebrar o casamento de pessoas do mesmo sexo. Até pouco tempo, não havia dúvidas de que o casamento havido entre pessoas do mesmo sexo era negócio jurídico inexistente.

Já atropelavam a Constituição as decisões judiciais, inclusive do Supremo Tribunal Federal, que reconheciam a existência e atribuíam efeitos jurídicos à união civil entre pessoas do mesmo sexo. Tais decisões, como a recente resolução do CNJ, causam perplexidade e suscitam o questionamento sobre os limites da atuação do Poder Judiciário. Poderá ele reescrever a Constituição, atribuindo-se funções de legislador constituinte, invocando princípios para solapar a letra expressa do texto constitucional? Está correto do ponto de vista técnico fazer prevalecer princípios, cujo conteúdo é sempre maleável, em detrimento da letra expressa do texto constitucional?

Ora, o art. 226, § 3.º, da Lei Maior é de clareza meridiana:

“§ 3.º Para efeito da proteção do Estado, é reconhecida a união estável entre o homem e a mulher como entidade familiar, devendo a lei facilitar a sua conversão em casamento”.

Em outras palavras, nem mesmo a união civil pode se dar entre pessoas do mesmo sexo. Também ela é inexistente aos olhos do direito, por mais que se invoquem princípios de discutível conteúdo, quanto mais o casamento. A dualidade de sexos é elemento essencial da união civil, diz o Constituinte. Coisa diversa é a sociedade de fato, que não constitui entidade familiar, pode ser formada por pessoas do mesmo sexo e ter consequências jurídicas. Casamento gay e união civil entre pessoas do mesmo sexo são construções de vento, ficções, mas não ficções jurídicas, pois nem sequer penetram no mundo do direito.

O Poder Judiciário envereda por caminho perigoso, antidemocrático, totalitário, manietando a ampla discussão que o tema deve ter. Introduz, manu militari, com desprezo da opinião pública e ignorando a atuação do Parlamento, inovações graves no ordenamento jurídico, tão somente com base em princípios, repita-se, de conteúdo discutível, de forte carga ideológica, e contrariamente a texto expresso promulgado pelo Poder Constituinte Originário.

O direito não pode ficar refém de ideologias. Não pode se curvar e estar a serviço de crenças liberalizantes em matéria sexual. Ideologia não se impõe no tapetão. Crenças materialistas não detém, na Constituição, qualquer privilégio em relação a crenças de outra ordem. Na Constituição, materialismo e espiritualismo equivalem-se. Não se impõe materialismo por sentença.

Será que nos apercebemos da gravidade da situação?

Invoca-se a laicidade do Estado, apesar de geralmente haver abuso no emprego desse argumento. Agora, é jurídico decidir com base em princípios quando há texto constitucional expresso, emanado do Poder Constituinte Originário? E os outros princípios expressos da república, do estado de direito, da separação de poderes, da liberdade de pensamento e de crença, da soberania popular? Qual é a sua extensão? Ou invocar a república e o estado de direito comprometem a laicidade do Estado? A separação de poderes é dogma jurídico ou de que natureza? O poder emana do povo ou dos juízes? É o povo quem dá o poder aos juízes, não o contrário.

Tenho para mim que as decisões judiciais que reconhecem a união civil entre pessoas do mesmo sexo e a recente resolução do CNJ atentam, elas sim, contra a laicidade do Estado. Explico.

De um lado, elas não têm assento na lei, na Lei Maior, no texto constitucional, portanto, não têm substrato jurídico. De outro, não se assentam na natureza humana, pois diz-se que o gênero é uma construção social. De outro ainda, não se assentam na soberania popular, senhora do seu destino. Assentam-se, ao revés, em princípios que, infelizmente, estão sujeitos a manipulações ou servem a construções ideológicas. Comprometem-se, portanto, tais atos com uma visão de mundo segundo a qual os homossexuais são vítimas da sociedade, e o homossexualismo é um supervalor humano.

A pergunta, pois, que não quer calar é se estado confessional é apenas aquele que professa uma fé religiosa ou se o é aquele que impõe uma ideologia oficial. Para mim, a resposta à indagação é óbvia. Não se pode proscrever uma fé oficial de cunho metafísico e tornar obrigatório um credo materialista, ainda que travestido de direitos humanos.

Outra questão que se põe é a seguinte: existe liberdade absoluta em matéria sexual? Se nenhum direito é absoluto, por que o seria o de contrair casamento contrariamente à lei natural? A sociedade inteira não tem o direito de opinar e influir nas decisões do Estado em matéria familiar? Por que razão deteria o Poder Judiciário mais legitimidade ou autoridade do que o povo, do qual se diz que o poder emana e que o exerce diretamente ou por meio de representantes eleitos, para determinar, com base em princípios de questionável conteúdo e alcance, forjados nos laboratórios da ideologia, e não em texto constitucional expresso, o desenho, a moldura, o caráter da sociedade ou entidade familiar?

A norma emanada da Resolução n.º 175 do CNJ é ato inexistente. Tanto quanto a união civil e o casamento entre pessoas do mesmo sexo, não encontra suporte no ordenamento jurídico brasileiro, no estado de direito, na soberania popular, na separação de poderes, na laicidade do Estado e no art. 226, § 3.º, da Constituição. Não vale a tinta com que foi escrita. É uma ficção e não merece cumprimento.

KRAUSE, Paul Medeiros. O casamento 'gay' é ato inexistente. Jus Navigandi, Teresina, ano 18, n. 3615, 25 maio 2013 . Disponível em: <http://jus.com.br/revista/texto/24514>. Acesso em: 27 maio 2013.

Direito de habitação impede alienação de imóvel

As filhas do primeiro casamento não podem opor à segunda família do pai falecido, detentora de direito real de habitação sobre imóvel objeto da herança, as prerrogativas inerentes à propriedade de fração desse imóvel. Assim, elas não podem pedir a alienação do patrimônio imobiliário para a apuração do quinhão que lhes é devido. O entendimento, por maioria, é da 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ).

A ação de dissolução de condomínio foi ajuizada pelas filhas do primeiro casamento contra a segunda esposa e os filhos do segundo casamento de seu pai, que vivem no imóvel em decorrência do direito de habitação.

Na ação, as autoras alegaram que, após a morte do pai, apesar do recebimento de fração ideal como quinhão de herança (1/8), não tiveram acesso ao imóvel. Assim, em razão da impossibilidade de utilizar o patrimônio herdado, pretendem que o imóvel seja vendido para que possam receber sua parte em dinheiro.

Único imóvel
O juízo de primeiro grau determinou a alienação judicial do imóvel, resguardando o direito de preferência e adjudicação a ser exercido por cada condômino até a assinatura do auto de arrematação. A segunda família apelou e o Tribunal de Justiça de São Paulo reformou a sentença. “Ao cônjuge sobrevivente, observadas as prescrições legais, é assegurado o direito real de habitação relativamente ao único imóvel destinado à residência da família, a teor do disposto no artigo 1.611 do Código Civil de 1916”, observou o acórdão do TJ-SP.

No STJ, as filhas do primeiro casamento sustentaram que a vedação judicial à possibilidade de disporem do patrimônio que lhes foi deixado como herança vulnera o princípio da isonomia entre os herdeiros.

Direito real
A relatora do caso, ministra Nancy Andrighi, restabeleceu a sentença e determinou a alienação judicial do bem. Segundo a ministra, a relação entre as famílias, apesar da previsão legal de direito real de habitação para a segunda esposa do falecido, não pode ter outro tratamento que não aquele que usualmente se dá ao condomínio.

O ministro Sidnei Beneti divergiu do entendimento da relatora. Ele citou o Código Civil de 2002, que em seu artigo 1.831 determina: “Ao cônjuge sobrevivente, qualquer que seja o regime de bens, será assegurado, sem prejuízo da participação que lhe caiba na herança, o direito real de habitação relativamente ao imóvel destinado à residência da família, desde que seja o único daquela natureza a inventariar.”

Segundo Beneti, o Código Civil atual reproduziu na essência o que dispunha o de 1916 sobre a matéria, reafirmando a intenção de “amparar o cônjuge supérstite que reside no imóvel do casal”. No caso julgado, observou o ministro, trata-se de “modesta casa situada no interior, já tendo sido, nas alegações da parte contrária, transferido todo o patrimônio do de cujus à anterior esposa e às ora recorrentes, quando da separação”.

O ministro citou ainda a ampla jurisprudência do STJ em reconhecimento do direito de habitação do cônjuge sobrevivente, a qual serviu de fundamento para a própria decisão do TJ-SP. Os demais ministros do colegiado acompanharam o voto divergente do ministro Beneti. Com informações da Assessoria de Imprensa do STJ.

Revista Consultor Jurídico, 25 de maio de 2013

http://www.conjur.com.br/2013-mai-25/direito-habitacao-impede-alienacao-imovel-divisao-heranca