domingo, 25 de fevereiro de 2018

Quem é responsável em pagar pelas benfeitorias no contrato de locação?

De certa maneira é sabido que todo imóvel com o passar dos anos necessita de uma reforma, há também aqueles locatários que precisam fazer uma benfeitoria no imóvel alugado para satisfazer as necessidades do seu dia a dia ou até mesmo quando a finalidade daquele imóvel é de uso comercial.

Publicado por Blog Mariana Gonçalves

Antes de adentrar no mérito da questão é imprescindível esclarecer o que são as benfeitorias e os tipos de benfeitorias existentes no nosso ordenamento jurídico previstas na Lei do Inquilinato e no Código Civil.

As benfeitorias são os acréscimos ou melhoramentos feitos no imóvel por meio da ação do LOCADOR ou do LOCATÁRIO. Sendo elas dividas em três tipos:
Benfeitorias necessárias que tem como finalidade a conservação do bem para que o mesmo não deteriore;
Benfeitorias úteis que são realizadas para facilitar o uso do bem, ou até mesmo aumentar o imóvel;
Benfeitorias voluptuárias tidas como mero deleite ou recreio, tornando o bem mais agradável e de com um alto valor.

Neste diapasão, revela-se extremamente importante o inquilino atentar para as diferenças das benfeitorias, com o objetivo de garantir seus direitos, principalmente no momento em que for realizar a assinatura do contrato.

Agora vejamos atentamente que a Lei de Inquilinato em seu artigo 35 aduz que as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção, salvo disposição em contrário no contrato de locação.

O nosso Código Civil aduz em seu Artigo 578, que:
Salvo disposição em contrário, o LOCATÁRIO goza do direito de retenção, no caso de benfeitorias necessárias, ou no de benfeitorias úteis, se estas houverem sido feitas com expresso consentimento do LOCADOR.

Portanto, pode observar que os artigos colacionados acima tanto da lei de inquilinato quanto do código civil asseveram que é legal o LOCADOR e LOCATÁRIO pactuarem no contrato de locação sobre a responsabilidade do pagamento quanto as benfeitorias, bem como o direito de retenção, onde é possível o LOCATÁRIO dispensar o seu direito.

Ademais, corroborando com o posicionamento doutrinário o STJ já pacificou o assunto na Súmula 335 dispondo que:
Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção.

Sendo assim para evitar desentendimentos, é fundamental que estejam no contrato cláusulas específicas sobre as benfeitorias.

Entretanto, é importante também constar no contrato o valor a ser debitado do aluguel em casos em que esteja previsto no contrato esse abatimento. Ou seja, o valor a ser debitado do aluguel via de regra, não poderá ultrapassar 30% (trinta por cento) da quantia paga pelo aluguel mensal.

No que condiz sobre as benfeitorias voluptuárias o artigo 36 da Lei de inquilinato traz que tais benfeitorias não são indenizadas pelo LOCADOR. Porém, é possível o locatário retirá-las ao fim do contrato, desde que não provoque danos à estrutura.

A título de esclarecimento, importante ressaltar que a nossa Lei do Inquilinato, em seu artigo 26 diz que: “Necessitando o imóvel de reparos urgentes, cuja realização incumba ao LOCADOR, o LOCATÁRIO é obrigado a consenti – los”.

Desta feita, resta claro que quanto aos reparos estruturais, tidas também como benfeitorias necessárias a responsabilidade é do LOCADOR.

A Lei do Inquilinato em seu artigo 22, I, IV e V, atribui obrigações ao LOCADOR quanto as benfeitorias e ao bem estado de servir a que se destina o imóvel alugado, impondo ainda a possibilidade de responder pelos vícios e defeitos anteriores a locação.

Sendo assim as benfeitorias dispostas no artigo 22 e 26 da Lei de Inquilinato, ou seja aquelas que são de responsabilidade do LOCADOR, caso esse não as execute, a Lei não o exime de suas reais obrigações, podendo futuramente inclusive o LOCATÁRIO ingressar com ações pertinentes para o ressarcimento de perdas e danos ocasionadas pelo mau desempenho do imóvel.

Insta salientar que LOCADOR e LOCATÁRIO tenham ciência que, deverá está celebrado no contrato todas as cláusulas contendo os direitos e deveres de cada um e especificadas quanto à responsabilidade e a forma de pagamento sobre as benfeitorias.

Post elaborado por:

Paloma Pricila - Formada pela Fundação Comunitária de Ensino Superior de Itabira no curso de direito em 2014, sempre trabalhou e esteve envolvido com o direito, principalmente durante toda a graduação. Hoje, advogada inscrita no quadro da OAB/MG sob o nº 169.991, atua prestando consultoria e assessoria jurídica na área civil, trabalhista, imobiliária, buscando apresentar um serviço de qualidade aos clientes. palomapricila@yahoo.com.br

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Com a concordância de meu filho, posso pedir diretamente ao meu empregador que encerre o desconto da pensão alimentícia no contracheque?

*Por Marcelo Velame, OAB/BA 52.878 - marcelo@bastospacheco.com.br

A princípio e em uma visão mais legalista, não pode ser pedido diretamente ao empregador. Embora seja caso de comum acordo o fim do pagamento da pensão alimentícia, onde o filho não mais necessita da mesma, ainda assim é necessário o ajuizamento de uma ação para a interrupção do pagamento da pensão, principalmente se tratando de desconto em folha de pagamento.

Como a determinação de desconto em folha de pagamento foi feita pelo judiciário, em tese, apenas uma nova determinação – para o cancelamento – autoriza que se encerre o desconto no contracheque.

Assim, haveria o que se chama de “ação de exoneração consensual de alimentos”, onde tanto quem paga como que recebe a pensão, de comum acordo, pedem ao juiz a formalização do fim da obrigatoriedade do pagamento da pensão, podendo ser feito com um único advogado representando ambas as partes. Tal medida resguarda não só aquele quem paga a pensão, mas também o empregador que anteriormente realizava o desconto em folha de pagamento.

Mesmo nos casos em que não há o desconto em folha de pagamento da pensão, ou seja, o pagamento era feito de forma direta pelo devedor, ainda assim deve ser feita a exoneração de forma judicial. Sem que ocorra a exoneração formal, permanece em aberto a possibilidade de execução da pensão, mesmo no caso de acordo informal entre as partes.
E se não houver comum acordo?

Nas hipóteses em que não houver mais a possibilidade de pagamento da pensão alimentícia pelo genitor e/ou a necessidade de recebimento pelo filho, pode o pai pedir ao juiz que determine o fim da obrigação de pagamento da pensão.

Nestes casos, aquele que recebe a pensão é chamado para se defender no processo, podendo sustentar, inclusive, que ainda necessita do pagamento da pensão, cabendo a decisão final ao juiz, de acordo com o caso. É o que se chama de “Ação de exoneração de alimentos”.

Publicado em: https://marcelovelame.jusbrasil.com.br/artigos/545230864/comaconcordancia-de-meu-filho-posso-pedir...
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Marcelo Velame é Advogado inscrito na OAB/BA sob o nº 52.878, com atuação principalmente nos temas referentes ao Direito do Trabalho, Direito das Famílias, Direito Civil, Direito do Consumidor e Direito Processual Civil em Salvador e Região Metropolitana. Membro do Conselho Consultivo da Jovem Advocacia da OAB/BA.

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Ter pais morando em cidades diferentes inviabiliza guarda compartilhada

É inviável a implementação de guarda compartilhada em caso de pais que moram em cidades diferentes. A decisão foi tomada pela 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, que avaliou que a dificuldade geográfica impede que seja colocado em prática o princípio do melhor interesse dos menores.

Para STJ, seria inviável que a criança estudasse uma semana em cada escola.Reprodução
No recurso especial, o pai alegou que, após a entrada em vigor da Lei 13.058/14, a guarda compartilhada passou a ser regra no país, mesmo quando não há acordo entre os genitores. Defendeu, entretanto, que a guarda unilateral fosse revertida em seu favor, uma vez que a mãe mudou de cidade sem a sua anuência e após o deferimento da guarda.

O relator, ministro Villas Bôas Cueva, negou o pedido. Ele reconheceu que a guarda compartilhada tem preferência no ordenamento jurídico brasileiro e que sua implementação não se condiciona à boa convivência entre os pais, mas destacou que as peculiaridades do caso concreto demonstram a existência de impedimento insuperável.

“Na hipótese, a modificação da rotina das crianças, ou até mesmo a possível alternância de residência, impactaria drasticamente a vida das menores. Por exemplo, não é factível vislumbrar que as crianças, porventura, estudassem alternativamente em colégios distintos a cada semana ou que frequentassem cursos a cada 15 dias quando estivessem com o pai ou com a mãe. Tal impasse é insuperável na via judicial”, explicou o ministro.

Em relação ao pedido de inversão da guarda unilateral, Villas Bôas Cueva observou que o acórdão do tribunal de origem destacou que “a guarda foi concedida à mãe em respeito à situação de fato, mas principalmente em razão da impossibilidade prática do pedido, uma vez que os genitores moram em cidades distantes”.

Rever esse entendimento, segundo o relator, exige o reexame de provas, o que é vedado em recurso especial, por aplicação da Súmula 7 do STJ.

Villas Bôas Cueva observou, contudo, que “o fato de não se permitir a guarda compartilhada por absoluta impossibilidade física não quer dizer que as partes não devam tentar superar o distanciamento e eventuais desentendimentos pessoais em prol do bem-estar das filhas. A forte litigiosidade afirmada no acórdão deve ser superada para permitir a conformação mínima dos interesses legítimos de todos os membros da família”. Com informações da Assessoria de Imprensa do STJ.

http://www.schutzetavares.com.br/single/ter-pais-morando-em-cidades-diferentes-inviabiliza-guarda-compartilhada

Posso ter a guarda compartilhada do meu filho (a) mesmo morando em países diferentes?

Publicado por Suely Leite Viana Van Dal

Recentemente em uma ação de separação consensual judicial, em que represento ambos os cônjuges (é possível sim representar ambos na mesma ação, mas isso é assunto para outro momento), requeri a guarda compartilhada dos filhos, vez que estes residem com a mãe em outro país e há a concordância do pai quanto à moradia destes com a genitora.

No entanto, o Ministério Público se manifestou na ação pugnando pela guarda unilateral em favor da genitora, sob a alegação de que não é cabível a modalidade de guarda compartilhada por residirem em países diferentes. Todavia, esse posicionamento está ultrapassado desde dezembro de 2014, quando entrou em vigor a Lei 13.058/2014, e a regra passou a ser a guarda compartilhada.

A Lei 13.058/2014 modificou alguns artigos do Código Civil Brasileiro e tornou a modalidade de guarda compartilhada como regra a partir de então, é óbvio que na prática existem algumas exceções para sua não concessão, mas busca-se sempre aplicar a guarda compartilhada, pensando sempre no melhor para a criança ou o adolescente.

E como funciona a guarda compartilhada se a criança residir em um país com um dos genitores, que não seja o mesmo do outro genitor?

Pois bem, o intuito da guarda compartilhada serve para que não cesse a convivência ou o contato com um dos pais. Logo, a guarda não precisa ser física com ambos os pais, ou seja, não é necessário que o menor fique uma semana com o pai e uma semana com a mãe, por exemplo, essa forma de guarda é a bilateral.

Destaca-se que na guarda compartilhada os pais podem exercer tão somente a guarda jurídica do menor, em que as decisões referentes à vida do menor sejam tomadas em conjunto ou comunicadas ao outro genitor, pois não é necessário a divisão igualitário de tempo de convivência do menor com cada um dos pais.

O Código Civil no art. 1.583, § 3º, refere-se ao local de moradia do menor e prevê:

Art. 1.583. A guarda será unilateral ou compartilhada.
(...)
§ 3º Na guarda compartilhada, a cidade considerada base de moradia dos filhos será aquela que melhor atender aos interesses dos filhos.

Com base neste dispositivo, observa-se que o menor pode residir em cidades diferentes, estados ou até países, além do mais, não há proibição legislativa e o entendimento majoritário jurisprudencial e doutrinário é pelo cabimento da guarda compartilhada mesmo com os pais residindo em países diferentes. Até porque, diante de toda a tecnologia disponível ao acesso de todos, é possível que a comunicação seja em tempo real, logo, totalmente possível que tenham uma convivência diária, mesmo não residindo no mesmo lar. Assim, a distância não é e não pode ser um obstáculo para privar o direito de exercer a guarda.

Vale ressaltar, quanto ao artigo acima mencionado, caberá uma análise dos fatos do processo e a verificação de qual será mais benéfico para o crescimento e educação do menor ou do adolescente, que pode ser negado ou concedido pelo juiz, prezando sempre pelo bem-estar dos filhos.

Em observação ao acima exposto, os pais devem ser maduros e pensar sempre no melhor para seus filhos, não privando o convívio com um deles, por ser muito prejudicial a falta da figura paterna ou materna para a formação do cidadão.

https://suelyvandal.jusbrasil.com.br/artigos/545800794/posso-ter-a-guarda-compartilhada-do-meu-filho-a-mesmo-morando-em-paises-diferentes?utm_campaign=newsletter-daily_20180219_6710&utm_medium=email&utm_source=newsletter

A importância de um contrato.

O contrato faz lei entre as partes.

Publicado por Ronildo Alves Sobrinho

No mundo dos negócios, o fator determinante para uma empresa ter segurança ao executar os serviços da qual foi contratada e receber por eles, é a realização de um bom contrato.

O contrato é o instrumento regulador de todas as questões que envolvem o que está sendo contratado, como será a execução dos trabalhos, a definição dos prazos, e a contrapartida, ou seja, os honorários recebidos pelos trabalhos. Não é à toa que no mundo jurídico existe a expressão “o contrato faz lei entre as partes”.

Como advogado, sempre vejo que pelo menos 80% dos problemas dos clientes são contratuais, pois na maioria das vezes são obrigados a fazer coisas que não estão no contrato por terem feito uma cláusula genérica, sem nenhuma especificação certa quanto a uma determinada obrigação.

Para ser seguro, o contrato precisa obrigatoriamente conter 5 elementos:

1 – Objeto bem definido: Objeto significa quais serão os trabalhos executados, devendo ser especificados com bastante clareza, para que uma parte não peça o que não foi contratado, nem a outra deixe de fazer algo que se comprometeu a fazer.

2 – Condições de pagamento: A forma como será efetuado os pagamentos.

3 – Prazo: O prazo é primordial, pois define o tempo que sua empresa terá para executar o trabalho, bem como o que seu cliente deverá esperar, prevenindo assim possíveis constrangimentos e até mesmo um abalo na relação comercial por conta de cobranças desnecessárias.

4 – Multa: O contrato é um acordo de vontades, e assim no caso de descumprimento por qualquer das partes do contrato, deve conter multa tanto por atraso no pagamento, como por atraso na entrega do que foi contratado.

5 – Condições para rescisão do contrato: Todo contrato deve conter a possibilidade de rescindido, amparando a parte que não deseja mais continuar com o contrato, mas também assegurando que a rescisão não venha prejudicar a outra parte, que já investiu tempo e valores para cumprir com suas obrigações. Assim, uma cláusula de rescisão, deve observar todo o contexto do contrato, para que nenhuma das partes seja prejudicada.

Esses são os requisitos básicos de um contrato, devendo ser revisado sempre, e em todas as contratações, pois cada cliente procura um serviço específico, e se suas cláusulas forem genéricas, possivelmente e não demorará, sua empresa terá grandes problemas e estará vulnerável a ser processada, sendo pleiteado algo que não havia sido de fato contratado, mas por não conter cláusulas que assegurem seus direitos e obrigações, as chances de uma condenação são grandes.

Não existe um modelo único de contrato que pode ser utilizado em todas as negociações, por isso, sempre deve ser revisto e consultado por um advogado.

Existem ainda, os contratos de trabalho, que diante das várias modalidades e formas de contratação,

Situação igualmente semelhante ocorre nas relações mais comuns da vida civil, seja em um contrato de compra e venda de um automóvel ou em um contrato de aluguel de um imóvel, é sempre preciso avaliar as situações mais seguras e vantajosas aos contratantes, ou seja, forma de garantir, contratualmente, os direitos e obrigações de ambos. Falarei mais sobre isso em outro artigo.

https://ronialvesadv.jusbrasil.com.br/artigos/546033267/a-importancia-de-um-contrato?utm_campaign=newsletter-daily_20180219_6710&utm_medium=email&utm_source=newsletter

Como evitar que o Processo de Inventário tramite "Ad Aeternum"...

Procedimentos administrativos relativos ao ITCMD

Publicado por Leiliane Coimbra

Primeiramente, gostaria de expor que a ânsia em escrever tal "artigo" nasceu em razão do meu trabalho que desenvolvo como estagiária na área  específica de fiscalização e anuência, quanto ao correto recolhimento de ITCMD, na Procuradoria Geral do Estado de São Paulo, pois percebi que as informações prestadas ou a própria dificuldade em compreender os devidos requisitos para este tipo de ação atrasam e muito os processos de Inventário ou Arrolamento.

Desse modo, fiz as explicações abaixo e espero ajudar a todos que porventura ainda não tiveram a oportunidade de conhecer o "passo a passo" da inauguração administrativa e, com isso, colaborem para a devida "celeridade processual".

Após iniciado o processo de Inventário e ter sido deferido pelo juiz o pedido quanto ao inventariante, este (o inventariante), por meio do seu advogado, começa a inaugurar os procedimentos necessários para receber a homologação e deferimento do processo de Inventário/ou arrolamento.

Vamos lá:

Preliminarmente, imprescindível que você esteja de posse da cópia da capa do processo de arrolamento/ou inventário, relação dos bens (feito por seu advogado nas primeiras declarações).

Na sequência:
  1. Acesse o site da fazenda do seu Estado. (Aqui é referente ao Estado de São Paulo)
  2. Clique campo chamado "Posto Fiscal"
  3. Vá até o item relacionado ao ITCMD.
  4. Leia o manual referente aos procedimentos, caso julgue necessário.
  5. Você terá que registrar uma senha e receberá um número de protocolo.
  6. Guarde bem este número, pois poderá ser necessário para eventual retificação da declaração via internet.
  7. Neste serviço do posto Fiscal, você deverá preencher corretamente os campos que serão solicitados, bem como: descrição dos bens, valor do bem, inclusive os possíveis bens ou valores isentos etc.
  8. Este sistema eletrônico, via internet, — Posto Fiscal eletrônico — calcula o ITMCD automaticamente, e, após este cálculo, ele lhe confere a guia com valores para recolhimento ou apresenta informação de isenção de recolhimento.
  9. Em qualquer das hipóteses (Imposto a recolher ou Isenção), IMPRIMA!
  10. Na guia supramencionada, constará o número de referência (protocolo dado no início do procedimento - via internet).
  11. Caso o sistema identifique que você tenha imposto a recolher, imprima os boletos referentes a tal valores, pague e guarde os recibos.
  12. Caso o sistema identifique a isenção, imprima e guarde essa declaração.
  13. Para o caso de você NÃO ser isento, recolha os valores apresentados pelo sistema, a título de ITCMD, conforme dito acima, e compareça pessoalmente ao POSTO FISCAL DE SUA CIDADE (por meio de uma simplória pesquisa no “Google” “posto fiscal ITCMD” e o nome da sua cidade, você encontra o endereço físico do respectivo posto), munido de cópias dos documentos dos bens arrolados/inventariados, cópia da capa dos autos do arrolamento/ou inventário das primeiras declarações já protocolizadas no Fórum, recibos de pagamento do ITCMD conforme determinado pela respectiva declaração,cópias de documentos pessoais do inventariante e do de cujus, para dar entrada no Procedimento Administrativo.
  14. Caso o sistema tenha lhe apresentado a “ISENÇÃO”, você deverá comparecer da mesma forma AO POSTO FISCAL E INAUGURAR O RESPECTIVO “PROCEDIMENTO ADMINISTRATIVO”, a diferença é que aqui você não terá recibos de recolhimento a apresentar. (As pessoas tendem a imaginar que o sistema considerando ISENTO, não precisa inaugurar o procedimento junto ao POSTO FISCAL, mas é NECESSÁRIO e IMPRESCINDÍVEL, pois são os agentes fiscalizadores que verificarão se as informações colocadas no sistema foram declaradas de forma correta.)
  15. NESTE PROCEDIMENTO ADMINISTRATIVO, será conferido a documentação juntada e, estando a documentação completa, será feita a recepção de tais documentos, sendo fornecido a você uma cópia do procedimento inaugurado com o recibo contendo o NÚMERO DE PROTOCOLO.
  16. REPITO:
    O Posto Fiscal lhe fornecerá uma CÓPIA CARIMBADA do procedimento INAUGURADO, com um NÚMERO DE PROTOCOLO, o qual você deverá juntar aos autos como PROVA DE PROTOCOLO DO PROCEDIMENTO ADMINISTRATIVO, AINDA QUE A DECLARAÇÃO TENHA REFLETIDO A ISENÇÃO. (QUASE NINGUÉM FAZ ISSO!!!!)
  17. É neste momento que será FISCALIZADO pelo Agente da Fazenda se a documentação juntada — a declaração e os valores recolhidos — estão corretos, iniciando o procedimento para apuração da declaração e possíveis recolhimentos não observados ou isenções.
  18. Somente após você juntar os documentos nos autos do processo em andamento, comprovando que "inaugurou" o respectivo PROCEDIMENTO ADMINISTRATIVO junto ao posto fiscal, é que o juiz abrirá vistas para a Procuradoria da Fazenda do Estado (o famoso Vistas à Fazenda), sendo que este órgão não é o mesmo que o do Posto Fiscal! Aqui são os Procuradores da Fazenda Pública que analisam os procedimentos administrativos do órgão Fiscalizador para CONCORDAREM OU DISCORDAREM!
  19. Caso o procurador da Fazenda Pública do seu Estado concorde, ele requererá ao juiz que homologue o respectivo INVENTÁRIO/ou ARROLAMENTO.
  20. No entanto, caso tenha alguma discrepância, esta será detalhadamente relatada ao juiz para que notifique e intime a parte a retificar, não sendo possível a homologação enquanto não houver a devida retificação.
Caso tenham dúvidas, entrem em contato com um agente do Posto fiscal de sua cidade, ele poderá lhe esclarecer acerca de outros questionamentos.

Cumpro informar, ainda, que possuo familiaridade com os procedimentos específicos quanto ao recolhimento do ITBI para os casos de óbitos ocorridos antes da Lei regulamentadora do ITCMD (Lei 10.705/2000). Caso atinem conveniente, comentem meu artigo instrutivo, que faço outro relatando sobre tal imposto.

PS. Esta explicação é referente ao Estado de São Paulo, quanto aos outros estados, pode haver alguma diferença ou particularidade específica.

https://leilianecoimbra.jusbrasil.com.br/artigos/546034223/como-evitar-que-o-processo-de-inventario-tramite-ad-aeternum?utm_campaign=newsletter-daily_20180219_6710&utm_medium=email&utm_source=newsletter