A resposta para a questão que intitula o
presente texto é: depende.
Usufruto, todos sabem, é uma das espécies de
direito real (arts. 1390 a 1411 do CC), por meio do qual o proprietário
confere ao usufrutuário o direito de usar o objeto do usufruto, bem
móvel ou imóvel, por determinado tempo, podendo ainda extrair da coisa
as suas utilidades, sem desconfigurá-la, ou seja, sem alterar sua
substância.
Portanto, o usufrutuário de bem imóvel pode
tanto usar pessoalmente o bem quanto emprestá-lo ou alugá-lo a terceiro.
Nesse último caso, fará jus à integralidade dos alugueis, a despeito de
não ser o dono.
Não se pode contratar a perpetuidade do
usufruto. Se o usufrutuário é pessoa física, tal direito não pode se
estender para depois de sua morte. Se for pessoa jurídica, não pode
ultrapassar 30 anos.
O usufruto é utilizado, muitas vezes, como forma
de composição dos alimentos devidos, por exemplo, pelo pai aos filhos
menores por ocasião do divórcio. Não há nada de irregular nisso.
Com o término do usufruto, o proprietário
(chamado de nu-proprietário) tem o direito de retomar o bem. Se o
usufrutuário não o devolve espontaneamente, passa a exercer posse
injusta, na modalidade precária. Para reaver o imóvel, o proprietário
deve se valer de ação possessória (reintegração de posse).
Porém, como é permitido ao usufrutuário alugar o
imóvel, independentemente da anuência do proprietário, não é incomum
que, ao término do usufruto, a sua posse esteja com o locatário. Nesse
caso, mesmo o nu-proprietário não tendo participado do contrato de
locação, a ação para retomada do bem será a de despejo, conforme
determina o art. 7º da a lei 8.245/91, e não a possessória.
Ainda que a locação esteja vigendo por prazo
determinado, o proprietário que não participou do contrato como anuente
tem o direito de denunciá-la, desde que o faça dentro de 90 dias do
término do usufruto, concedendo ao locatário o prazo de 30 dias para
desocupação. Se anuiu ao contrato ou se não observou o prazo de 90 dias,
o proprietário deve respeitar a locação firmada entre usufrutuário e
locatário até o seu término.
Questão tormentosa advém da situação em que o
proprietário não sabe a que título o terceiro ocupa o imóvel. Com a
extinção do usufruto, fica em posição desconfortável porque deve eleger
uma medida judicial sem conhecer a situação jurídica do terceiro. Se o
terceiro estiver de má-fé, e em conluio com o usufrutuário, pode, na
contestação, apresentar contrato não condizente com a ação, apenas para
forçar a sua extinção e, com isso, ganhar tempo.
Há algum tempo, examinando um processo que
tramitou em São Paulo, deparei um cenário como esse. Antes de ajuizar a
ação, o proprietário, para conhecer a situação jurídica do terceiro que
ocupava o imóvel, apresentou notificação formal inquirindo-o sobre isso.
O terceiro, de má-fé, silenciou.
O proprietário escolheu e ajuizou a possessória
e, na contestação, o réu juntou contrato de locação firmado com o
usufrutuário. O autor pediu a conversão da possessória em despejo. O
juiz indeferiu o pedido por falta de previsão legal, extinguiu a ação
possessória sem julgamento do mérito, por causa do art. 7º da lei
8.245/91, e deixou de condenar o autor (vencido) nas verbas de
sucumbência, por causa do princípio da causalidade.
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* Adriano Ferriani é professor de Direito Civil e chefe do departamento de Direito Civil, Direito Processual Civil e Direito do Trabalho da PUC/SP.
Fonte: http://www.migalhas.com.br/Civilizalhas/94,MI158372,61044-Qual+e+a+acao+para+a+retomada+de+imovel+apos+a+extincao+do+usufruto