Usucapião especial urbana e rural

Existe ainda uma modalidade de usucapião, a especial, que foi introduzida pela Constituição Federal. Dentro da usucapião especial existe a usucapião especial urbana e ainda, a usucapião especial rural.

Gonçalves, sobre as modalidades de usucapião especial urbana e rural afirma que:

Além das duas espécies mencionadas, o nosso ordenamento prevê ainda a usucapião especial, também chamada de constitucional por ter sido introduzida pela Constituição Federal sob duas formas: usucapião especial rural, também denominada pro labore, e usucapião especial urbana, também conhecida como pró-moradia. A de 1934 consagrou a modalidade rural, que está também regulamentada no art. 191 da Carta de 1988 e no art. 1.239 do Código Civil de 2002. (2011, p. 261)

Esta terceira modalidade de usucapião chama-se especial, porque o legislador brindou o usucapiente rural e urbano, por isso é que elas são conhecidas também como usucapião pro-labore e pró-moradia, respectivamente.

Sobre a usucapião especial urbana, Gonçalves (2011, p. 261), diz ser esta uma inovação trazida pela Constituição de 1988, estando sacralizada em seu artigo 183 e também no Estatuto da Cidade (Lei n. 10.257, de 10-7-2001), arts. 9º (usucapião urbana individual) e 10(usucapião urbana coletiva), assim como no art. 1.240 do novo Código Civil).

A modalidade especial urbana e rural é uma inovação constitucional porque o legislador para fazer valer o direito social à moradia reduziu o tempo para que o imóvel rural ou urbano seja usucapido.

Segundo os ensinamentos de Farias e Rosenvald:

Nas modalidades urbana e rural, a usucapião especial é uma das mais claras demonstrações do princípio da função social da posse na Constituição de 1988, pois homenageia aqueles que, com animus domini, residem e\ou trabalham no imóvel em regime familiar, reduzindo os períodos aquisitivos de usucapião para cinco anos. Tanto a usucapião urbana como a rural seriam as espécies de miniusucapiões extraordinárias, já que ambas dispensam os requisitos do justo título e boa-fé, contentando-se com a posse com animus domini, mansa e pacífica. (2012, p. 435)

É dizer que a Constituição presenteou aqueles que com animus domini, imprimiu ao imóvel a finalidade dele, seja cultivando as terras, seja fazendo dele a sua moradia. Reduziu o tempo para usucapir sob esta modalidade para tornar mais célere a aplicação da função social da propriedade.

1.2.3.1 Usucapião especial rural

Essa modalidade foi inserida no ordenamento jurídico brasileiro desde a Constituição de 1934.

De acordo com os ensinamentos de Gonçalves:

A usucapião especial rural ou pro labore surgiu no direito brasileiro, com a Constituição Federal de 1934, sendo conservada na Carta outorgada de 1937 e na Constituição de 1946. A Constituição de 1967 e a Emenda Constitucional de 1969 não repetiram o texto das anteriores, mas a última consignou os seus requisitos básicos, remetendo a sua disciplina à lei ordinária. (2011, p. 261-262)

Por não haver regulamentação na Constituição de 1967, tampouco na Emenda Constitucional de 1969, o instituto era aplicado com subsídios em lei ordinária que versava sobre a matéria.

Ensina ainda, Gonçalves que:

Enquanto não regulamentada, aplicou-se a Lei n. 4.504, de 30 de novembro de 1964, denominada Estatuto da Terra, até o advento da Lei n. 6.969 de 10 de dezembro de 1981, elaborada especialmente para regulamentar a aquisição, por usucapião especial, de imóveis rurais. (2011, p. 262)

A Lei 6.969 de 10 de dezembro de 1981 foi sancionada com o fito de disciplinar a usucapião especial rural. Em seu artigo primeiro^[3], a Lei 6969/81, enumera os requisitos para usucapir imóveis rurais. 

No código Civil de 2002, o legislador em seu artigo 1.239, reproduziu ipsis litteris, o artigo 191^[4] da constituição federal:

Art. 1.239. Aquele, que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como sua, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra em zona rural não superior a cinquenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade”.

Na lição de Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald (2012, p. 462), a usucapião rural é também conhecida por usucapião pro labore, esta modalidade teve objetivo de fixar o homem no campo, transformando a terra ocupada em produtiva, tendo como um dos requisitos, o usucapiente ter de trabalhar e morar no imóvel. Atualmente, essa modalidade é regulada pela Lei 6.969/81.

Veja que a usucapião nesta modalidade tem como requisito basilar a posse, atrelada ao cultivo da terra, e ainda, fazendo deste mesmo imóvel, além de produtivo, o lugar de sua moradia.

Asseveram ainda, Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald que:

Aqui a função social da posse é mais intensa do que na modalidade da usucapião urbana. A simples pessoalidade da posse pela moradia não conduz à aquisição da propriedade, se não acompanhada do exercício de uma atividade econômica, seja ela rural, industrial ou de mera subsistência da entidade familiar. O objetivo da desta usucapião é a consecução de uma politica agrícola, promovendo-se a ocupação de vastas áreas subaproveitadas, tornando a terra útil produtiva (...) (2012, p. 456). Destacou-se.

Da inteligência do texto acima destacado, depreende-se que o interesse do legislador brasileiro é, e sempre foi, dar aos imóveis a função social. Não os deixando a margem da negligência de seus proprietários.

1.2.3.2 Usucapião especial urbana

A usucapião especial na modalidade urbana, como o nome pressupõe, é um desdobramento da modalidade especial que permite aquisição de imóvel, em um lapso de tempo reduzido, em área urbana, desde que o usucapiente utilize o imóvel como local de sua moradia e/ou de sua família.

Conforme Carlos Roberto Gonçalves:

A usucapião especial urbana constitui inovação trazida pela Constituição Federal de 1988, estando regulamentada em seu art. 183, verbis: “Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para a sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. (2011, p. 264)

Esta modalidade representa uma inovação dentre as modalidades de usucapir, por ter como um dos requisitos um lapso temporal, na posse, reduzido.

Na mesma linha, assinalam Farias e Rosenvald (2012, p. 435) que a usucapião urbana abarca a posse de imóvel de até 250m², em área urbana, cumulada com a ocupação durante cincos anos ininterruptos, com intenção de tornar-se dono da coisa, e ainda que utilize o imóvel para moradia do ocupante e de sua família, desde que não possua outro imóvel urbano ou rural.

Então, os requisitos para usucapir imóvel através da modalidade especial urbana são: ocupar imóvel urbano com intensão de tornar-se dono, utilizando o bem para sua moradia e/ou de sua família, desde que não possua outro bem urbano/rural.

O art. 1.240 do Código Civil tratou de inserir a usucapião na modalidade urbana, sem qualquer alteração com relação ao texto constitucional. Aliás, nem poderia, pois cumpre o legislador subalterno respeitar a ordem superior, trabalhando dentro dos parâmetros traçados pela carta de 1988. (FARIAS; ROSENVALD, 2012, p. 436).

Não poderia a legislação infraconstitucional ir de encontro ao que reza a Carta Magna, por isso o art. 1.240^[5] retrata ipsis litteris o artigo 183^[6] da Constituição Federal de 1988. 

Conforme doutrinam Farias e Rosenvald (2012, p. 436), a usucapião especial fogem as tradicionais formas de aquisição de propriedade pelo decurso temporal onde são exigidos prazos mais extensos, e ainda, não são colocados limites quanto à extensão do tamanho dos imóveis a serem usucapidos, finalidade da posse e ainda, o requisito de não possuir o usucapiente outro imóvel.

Denomina-se especial justamente por, seus requisitos serem diferenciados: o decurso do tempo inferior às demais modalidades de usucapião, e ainda, requisito impar, é a de o usucapiente dar ao imóvel a finalidade da moradia.

PENA, Stephanie Lais Santos. Aspectos inconstitucionais da usucapião familiar. Jus Navigandi, Teresina, ano 18, n. 3571, 11 abr. 2013 . Disponível em: <http://jus.com.br/revista/texto/24163>. Acesso em: 14 maio 2013.