A cláusula especial da retrovenda[i], ou venda a retro, é a mais
controversa entre as cláusulas especiais da compra e venda. Isso se deve
ao fato de sua pequena relevância prática além da potencialidade de sua
utilização para atos usurários combatidos pela lei.
Sobre essa questão, Venosa dispõe que “sabido da importância das vendas
imobiliárias para o patrimônio dos contratantes, resulta extremamente
inconveniente essa cláusula, cuja franca utilidade facilmente percebida é
mascarar empréstimos onzenários ou camuflar negócios não perfeitamente
transparentes.”[ii]
Deteremo-nos nessa questão em outro momento. Por ora, conceituemos o
instituto.[iii] O Código Civil brasileiro trata em seu artigo 505:
O vendedor de coisa imóvel pode reservar-se o direito de recobrá-la no
prazo máximo de decadência de três anos, restituindo o preço recebido e
reembolsando as despesas do comprador, inclusive as que, durante o
período de resgate, se efetuaram com a sua autorização escrita, ou para a
realização de benfeitorias necessárias.
Já o direito português trás no diploma civil[iv] no art. 927º que
“diz-se a retro a venda em que se reconhece ao vendedor a faculdade de
resolver o contrato”.
Pela simples leitura dos arts. 505 do Código Civil Brasileiro e do 927º
do Código Civil Português podemos verificar uma diferença essencial no
instituto em cada país. No Brasil, a cláusula é restrita aos bens
imóveis, enquanto a lei portuguesa permite a incidência tanto aos
imóveis quanto aos móveis.
A outra diferença está no prazo para resolução do contrato. Em Portugal
o prazo máximo, para imóveis, é de 5 (cinco) anos, enquanto no Brasil
alcança, no máximo, 3 (três) anos. Ressaltemos que no último não existe
possibilidade da cláusula atingir bens móveis, já no primeiro é
admissível e o prazo máximo é de 2 (dois) anos.
Sobre esse prazo decadencial, Martinez revela que para evitar uma
indefinição prolongada, o legislador estabeleceu prazos máximos para o
exercício da cláusula de venda a retro. Os prazos são imperativos,
sendo, portanto, improrrogáveis.[v]
Podemos conceituar a retrovenda e a venda a retro como uma cláusula
especial da compra e venda que oferece ao vendedor o direito potestativo
de resolver o negócio, restaurando o status quo ante, ao se pagar o
valor da venda (mais o valor das despesas em caso de benfeitorias
necessárias realizadas pelo comprador ou demais despesas autorizadas
pelo vendedor, quando houver) dentro do prazo decadencial. Nas palavras
de MARTINEZ[vi]: Trata-se de um contrato de compra e venda em que se confere ao vendedor a faculdade de, querendo, resolver o contrato.
Leitão segue a mesma linha: Esta figura consiste numa modalidade de
venda em que a transmissão da propriedade não se apresenta como
definitiva, na medida em que o vendedor se reserva a possibilidade de
reaver o direito alienado, mediante a restituição do preço e o reembolso
das despesas feitas com a venda[vii].
Vasconcelos, por sua vez, aduz que o elemento distintivo desta
modalidade está na discricionariedade do vendedor para resolver o
contrato, voltando a adquirir a propriedade da coisa[viii].
A exposição do conceito demonstra o efeito resolutório do ato do
vendedor. E a doutrina concorda nesse ponto. Não se cogita uma condição
suspensiva. E realmente, é o efeito resolutório que mais se adequa ao
instituto.
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