Um mesmo imóvel pode ser oferecido em garantia hipotecária ao mesmo ou a outro credor, acarretando a pluralidade de hipotecas.
Poderá haver a constituição de novas hipotecas sobre o imóvel
anteriormente hipotecado em favor do mesmo ou de outro credor desde que
exista um novo título, sendo possível que o mesmo imóvel seja gravado
por consecutivas vezes, mas isso não será possível se no título anterior
houver vedação. Tal prática é bem vista no mercado, pois possibilita a
circulação do crédito, não encontrando óbices devido ao princípio da
preferência (GONÇALVES, 2.009, p. 586).
Como sabido, a pluralidade de hipotecas possui relação com o princípio
da preferência, pois as variadas hipotecas garantidas pelo mesmo imóvel
obedecerão à ordem de registro, independendo qual seja o vencimento
delas e, dessa forma, o credor da segunda hipoteca não poderá executar
antes do vencimento da primeira. No entanto, vale a pena ressaltar que
poderá existir a execução da segunda hipoteca apenas por ação judicial
se verificada a longa data da primeira, oportunizando ao primeiro credor
preferência na alienação judicial. Há, também, a possibilidade de o
segundo credor se subrrogar na condição de credor prioritário caso o
mesmo resgate o bem (VENOSA, 2.006, p. 571).
Justificam-se as múltiplas hipotecas, principalmente, quando o valor do
imóvel excede o valor da obrigação, revelando-se essa prática muito
conveniente ao proprietário, pois ele se aproveitará de todo o imóvel de
que dispõe. Mesmo que a segunda hipoteca se trate de um incremento na
dívida, exige-se que ela seja se submeta a outro título, não sendo
possível que ocorra a mera averbação no registro imobiliário (MONTEIRO,
2.007, p. 416-417).
De conseguinte, o princípio do direito de preferência é o rege a
pluralidade, permitindo-se, contudo, a execução judicial e a subrrogação
do credor. Essa prática é muito comum quando o valor do imóvel supera o
valor dos débitos, contribuindo para o mercado de crédito, dinamizado
ainda mais o instituto. É indispensável que a pluralidade seja efetivada
por outro título, embora constituída perante o mesmo credor, pois o
acréscimo deverá ser pormenorizado.
11 Da remição da hipoteca
A remição consiste em eliminar o gravame existente na hipoteca com o pagamento da dívida, liberando o imóvel.
Remição deriva do verbo remir (que por sinal é defectivo) e quer dizer
livrar, liberar, resgatar, diferindo-se de sua parônima remissão, que
deriva de remitir, e quer dizer perdoar (HOUAISS, 2.007, p. 2.425). Tal
dúvida colabora para a doutrina jurídica sobre o significado do termo,
visto que em alguns diplomas legais há a referência a ambos, sem
unanimidade (VENOSA, 2.006, p. 574).
O credor sub-hipotecário pode remir desde que vencida a primeira
hipoteca, caso o devedor não ofereça pagamento, devendo depositar a
importância devida, juros, e despesas judiciais, visto que apenas por
esse meio é que poderá ocorrer a remição, através de uma ação e com a
devida citação do credor (DINIZ, 2.009, p. 579). Essa remição funciona
como um tipo de artifício disponibilizado a esse credor, para que ele
possa apressar a execução da hipoteca e defender seus direitos
(RODRIGUES, 2.006, p. 412).
A remição poderá ser feita por meio do adquirente do imóvel hipotecado,
visto que um dos efeitos da hipoteca é a sequela do bem, de tal forma
que se o mesmo for alienado, o gravame será transferido, possibilitando a
remição do bem pelo adquirente. Caso isso não ocorra, o adquirente
sujeitar-se-á à situação anterior, ou seja, à execução da hipoteca por
parte do credor (DINIZ, 2.009, p. 579).
O devedor da hipoteca ou os membros de sua família, também, poderão
liberar o bem, desde que não o façam antes de realizada a praça e nem
depois do ato de arrematação ou publicação da sentença de arrematação,
de acordo com o artigo 1.482 do Código Civil. Para isso, será necessária
a consignação total dos valores. O referido procedimento estava
previsto, também, no Código de Processo Civil, nos artigos 787 a 790,
que foram revogados pela lei 11.382/2.006, modificando a redação do
artigo 651 do mesmo diploma, o que na prática surtiu o mesmo efeito
(MARINONI; MITIDIEIRO, 2.008, p. 735). Caso do credor da hipoteca não se
satisfaça com a execução e posterior remição do bem pela família, o
mesmo continuará titular do direito contra o executado, sem haver,
contudo, autorização para penhorar o bem (PEREIRA, 2.004, p. 400).
A massa falida ou os credores em concurso, independentemente da
realização de praça, poderão remir o bem sem poder o credor hipotecário
se recusar ao pagamento, visto que o mesmo fora avaliado oficialmente.
Caso o preço seja menor, o restante da dívida entrará em concurso
quirografário. No entanto, se a avaliação for maior que a dívida, o
credor apenas poderá adjudicar o imóvel se repor à massa falida ou aos
credores em concurso a diferença devida (DINIZ, 2.009, p. 581).
Enfim, o termo correto a ser utilizado é remição, devido à sua
tecnicidade e maior número de referências. A remição do bem hipotecado
será oportunizada ao devedor e demais interessados em vários momentos
distintos, embora notório que ao crédito principal haverá o acréscimo de
custas. A remição do bem pelos familiares do devedor não é pacífica no
direito, principalmente quanto à impossibilidade do direito de penhorar o
bem resgatado por quantia menor que a dívida, o que se revela como um
prejuízo ao credor. Os institutos reformados no Código de Processo Civil
foram ampliados, possibilitando a remição de bens móveis e imóveis com
mais versatilidade.
FERREIRA, Diego Alexandre Rodrigues.
Da hipoteca: análise crítica do instituto. Jus Navigandi, Teresina,
ano 18,
n. 3562,
2 abr. 2013
.
Disponível em: <http://jus.com.br/revista/texto/24082>. Acesso em: 7 abr. 2013.
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