A hipoteca, como se vê, oriunda do Direito Romano, contemplada pelo
Código Civil de 1916 e em vigor graças ao novel Código, rege-se por
alguns princípios, os quais são o da acessoriedade, indivisibilidade,
especialização, publicidade e o subprincípio da prioridade.
Por acessoriedade, entende-se que a hipoteca seja dependente de outro
contrato para que exista, não podendo haver a chamada hipoteca abstrata
(VENOSA, 2.006, p. 556), oportunidade na qual é necessário volver a
atenção para a teoria do excelso Pontes de Miranda, em sua escada dos
negócios jurídico[2]. Da mesma forma, a hipoteca
servirá de garantia independentemente da natureza e da espécie da
obrigação da qual ela nasça (RUGGIERO, 2.005, p. 717).
Sobre a indivisibilidade da hipoteca assevera Lacerda de Almeida (apud
DINIZ, 2.009, p. 555) que o ônus real grava o bem em sua integralidade,
pois enquanto não se liquidar a obrigação a hipoteca subsistirá por
inteira, onerando o bem mesmo com o pagamento parcial do débito. A
indivisibilidade, nesse caso, diz respeito ao vínculo real existente
entre o cumprimento da obrigação e o bem, e não pode ser confundida no
que diz respeito ao bem e a dívida, que podem muito bem ser fracionados.
A indivisibilidade, também, distingue-se da possibilidade de remir
alguns bens hipotecados a partir do pagamento parcial, o que é
convencionalmente possível entre as partes.
A especialização é um princípio que diz respeito à descrição minuciosa e
à individualização do bem que servirá como garantia hipotecária, além
dos requisitos da dívida, não podendo a hipoteca ser instituída com base
em bens gerais e ilimitados, devendo o patrimônio do devedor ser
pormenorizadamente gravado, de acordo com o vínculo obrigacional
(VENOSA, 2.006, p. 557). Segundo esse princípio, a hipoteca não poderá
incidir sobre bens futuros ou ainda não concretizados, pois escapa à
realidade jurídica (MONTEIRO, 2.007, p. 409-410)[3].
Já o princípio da publicidade faz alusão ao registro do título da
hipoteca no cartório competente, o que garante o conhecimento a
terceiros que porventura busquem uma consulta. Por cartório competente,
entende que seja o do lugar onde se encontra o imóvel ou de cada um
deles, caso o título se estenda por mais de uma circunscrição
imobiliária, de acordo do com artigo 1.492 do Código Civil. Desse
princípio deriva o subprincípio da prioridade, que consiste em haver
mais de um registro, ser obedecida a ordem cronológica deles,
oportunidade na qual será preterido o registro mais novo em favor do
mais velho. O oficial do registro pode indeferir o pedido de registro de
duas hipotecas no mesmo dia se no instrumento não houver horário que
distinga sua cronologia. Ocorrendo o caso em tela, haverá a eleição para
ser registrado do título mais novo (VENOSA, 2.006, p. 556-557).
Ante o exposto, conclui-se que os princípios que regem a hipoteca
estão, principalmente, dispostos no Código Civil de forma implícita e
explícita, exercendo papéis fundamentais no desenvolvimento desse
instituto. A doutrina atual não é unânime na consideração deles, de tal
forma que alguns autores arrolam os princípios da especialização e
publicidade essencialmente. Sobre o princípio da publicidade, é notório
que dele deriva o corolário da prioridade, podendo o mesmo ser
denominado de subprincípio por sua importância.
FERREIRA, Diego Alexandre Rodrigues. Da hipoteca: análise crítica do instituto. Jus Navigandi, Teresina, ano 18, n. 3562, 2 abr. 2013 . Disponível em: <http://jus.com.br/revista/texto/24082>. Acesso em: 7 abr. 2013.
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