Compromisso de compra e venda (modelo)

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA COM CLÁUSULA DE RETROVENDA

Por este instrumento particular de compromisso de compra e venda, de um lado como  vendedores, o Sr. Fulano de Tal, profissão, residente na Rua Tal, Bairro Tal, CIDADE-UF portador do CPF nº 000000 e sua mulher Beltrana de Tal, profissão, residente na Rua Tal, Bairro Tal, CIDADE-UF portador do CPF nº 000000 e de outro lado como comprador o Sr. Ciclano de Tal, estado civil, profissão, residente na Rua Tal, Bairro Tal, CIDADE-UF portador do CPF nº 000000, têm entre si, justos e contratados a compra e venda nas seguintes cláusulas:

CLÁUSULA 1º - Os promissários vendedores a justo título são proprietários e possuidores de um imóvel situado nesta cidade, Rua TAL, Bairro TAL, consistente de (ESPECIFICAR IMÓVEL) imóvel esse devidamente registrado no CRI sob a matrícula TAL em Data TAL.

CLÁUSULA 2º - Que o imóvel acima descrito é vendido pelo preço certo, justo e contratado de R$ 000000 (REAIS) que será pago da seguinte forma (DESCREVER CONDIÇÕES DE PAGAMENTO).

CLÁUSULA 3º - Que declaram os vendedores que o imóvel encontra-se livre e desembaraçado de ônus de qualquer natureza, responsabilizando-se pela evicção e pelo pagamento de todos impostos que incidirem sobre o mencionado bem até a presente Data, sendo que os que vencerem a partir dessa Data serão de responsabilidade exclusiva do comprador.

CLÁUSULA 4º - Que o presente compromisso de compra e venda obriga os herdeiros e sucessores das partes.

CLÁUSULA 5º - Que na eventual execução do presente contrato, fica sujeita ao pagamento de todas as despesas, custas, honorários advocatícios, inclusive sucumbênciais, à parte que infringir qualquer das cláusulas constante neste contrato.

CLÁUSULA 6º - Que fica estabelecido na forma do art. 505 do Código Civil o pacto de retrovenda, podendo os vendedores recomprarem o bem ora vendido, tendo o prazo de TAL (máximo de três anos) para tanto, restituindo ao comprador a quantia paga, acrescida de R$ 000000 (REAIS), sendo que o presente e tal condição obriga as partes por si, seus herdeiros e sucessores.

CLÁUSULA 7º - Que as partes elegem o foro da Comarca de CIDADE-UF para dirimirem eventuais dúvidas do presente contrato, renunciando a qualquer outro por mais privilegiado que seja.

E por estarem assim, justos e contratados assinam o presente em duas (2) vias de igual teor e forma na presença de duas testemunhas a tudo presentes, para que surta seus efeitos de direito.

CIDADE, 00, MÊS, ANO.

NOME COMPLETO - VENDEDOR

NOME COMPLETO – CÔNJUGE DO VENDEDOR

NOME COMPLETO – VENDEDOR

ASSINATURAS

TESTEMUNHAS

Medidas coercitivas atípicas para forçar pagamento de dívida não devem ter limitação temporal

 Por maioria, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) entendeu que as medidas coercitivas atípicas – como a apreensão de passaporte de pessoa inadimplente – podem ser impostas pelo tempo suficiente para dobrar a renitência do devedor, de modo a efetivamente convencê-lo de que é mais vantajoso cumprir a obrigação do que, por exemplo, não poder viajar ao exterior.

Com esse entendimento, o colegiado negou habeas corpus a uma mulher que pretendia reaver seu passaporte, apreendido há dois anos como medida coercitiva atípica para obrigá-la a pagar uma dívida de honorários advocatícios de sucumbência.

Segundo os autos, a mulher, sua filha e seu genro perderam uma ação judicial e foram condenados, em abril de 2006, ao pagamento de honorários advocatícios estipulados, na época, em R$ 120 mil. O valor atualizado da dívida, com juros e correção monetária, é de R$ 920 mil.

Na execução movida pela advogada credora dos honorários, foi alegado que a mãe e a filha eram empresárias do ramo de petróleo e combustível e que havia muitas outras execuções ajuizadas contra elas.

Como, passados mais de 15 anos do início do cumprimento de sentença, a dívida não foi paga e não houve o oferecimento de bens à penhora pelos executados, o Tribunal de Justiça de São Paulo manteve a ordem judicial de retenção dos passaportes.

Alternativa de quitação da dívida apresentada pela paciente é ineficaz

Para quitar a dívida e liberar o documento, a paciente no habeas corpus submetido ao STJ ofereceu 30% de seus rendimentos como aposentada e pensionista – o que significaria um pagamento mensal de aproximadamente R$ 1,5 mil.

Diante disso, a relatora do voto que prevaleceu no colegiado, ministra Nancy Andrighi, afirmou que, mesmo que o valor de R$ 920 mil não fosse mais atualizado ou corrigido a partir de 2022, seriam necessários 601 meses, ou 50 anos, para a quitação total da dívida.

A ministra ressaltou que a devedora tem 71 anos de idade e que a expectativa média de vida dos brasileiros, de acordo com o IBGE, é de 76,8 anos. Para Nancy Andrighi, "é bastante razoável inferir que nem mesmo metade da dívida será adimplida a partir do método sugerido pela paciente, de modo que está evidenciada a absoluta inocuidade da medida".

Segundo a relatora, essa proposta "é até mesmo desrespeitosa e ofensiva ao credor e à dignidade do Poder Judiciário, na medida em que são oferecidas migalhas em troca de um passaporte para o mundo e, quiçá, para a inadimplência definitiva".

Medidas executivas atípicas não substituem patrimonialidade da execução

Nancy Andrighi salientou que as medidas executivas atípicas, sobretudo as coercitivas, não superam o princípio da patrimonialidade da execução e nem são penalidades judiciais impostas ao devedor.

De acordo com a ministra, as medidas atípicas "devem ser deferidas e mantidas enquanto conseguirem operar, sobre o devedor, restrições pessoais capazes de incomodar e suficientes para tirá-lo da zona de conforto, especialmente no que se refere aos seus deleites, aos seus banquetes, aos seus prazeres e aos seus luxos, todos bancados pelos credores".

A limitação temporal das medidas coercitivas atípicas, segundo a relatora, é questão inédita no STJ. Para ela, não deve haver um tempo fixo pré-estabelecido para a duração de uma medida coercitiva, a qual deve perdurar pelo tempo suficiente para dobrar a renitência do devedor.

"Não há nenhuma circunstância fática justificadora do desbloqueio do passaporte da paciente e que autorize, antes da quitação da dívida, a retomada de suas viagens internacionais", concluiu Nancy Andrighi.

Leia o acórdão no HC 711.194.

Esta notícia refere-se ao(s) processo(s):HC 711194

https://www.stj.jus.br/sites/portalp/Paginas/Comunicacao/Noticias/2022/13092022-Medidas-coercitivas-atipicas-para-forcar-pagamento-de-divida-nao-devem-ter-limitacao-temporal.aspx

Programa Entender Direito apresenta a jurisprudência sobre desapropriações

 Com base nas leis vigentes e na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ), o Entender Direito desta semana traz a debate o tema "Desapropriação". Os especialistas em direito administrativo Egon Bockmann Moreira e Sérgio Ferraz participam do programa ao lado dos jornalistas Samanta Peçanha e Thiago Gomide.

Segundo Sérgio Ferraz, a desapropriação "é a modalidade mais extrema de intervenção do Estado no domínio privado". Egon Bockmann esclarece, ainda, que os termos expropriação e desapropriação não se confundem.

"A desapropriação envolve necessidade pública, utilidade pública, uma escolha da entidade pública. A expropriação é uma consequência da culpa do proprietário. Por isso, o Supremo Tribunal Federal, no Tema 399 da repercussão geral, diz que é necessária a prova da culpa. Logo, para o direito brasileiro, a expropriação é um ato que suprime o direito de propriedade, devido à conduta do proprietário. No caso, portanto, da expropriação, não há indenização. No caso da desapropriação, sim, há indenização", detalhou o especialista.

Bens que não podem ser desapropriados

Outra questão explorada é a existência de bens que não podem ser desapropriados. De acordo com Sérgio Ferraz, "admite-se, no Brasil, tendo em vista até os ditames do Decreto 3.365, que o estado-membro desaproprie bens dos municípios e que a União desaproprie bens dos estados e dos municípios. Mas há polêmica, sobretudo na doutrina, quanto à escala inversa, ou seja, o município poderia desapropriar um bem estadual? O estado poderia desapropriar um bem da União? Ou o estado-membro poderia desapropriar um bem de outro estado-membro? Não há uma resposta definitiva. Há, mesmo, casos raríssimos em que a matéria foi discutida", salientou.

Entender Direito

O Entender Direito é um programa quinzenal e vai ao ar na TV Justiça, às quartas-feiras, às 10h, com reprises aos sábados, às 14h, e às terças, às 22h. Também está disponível no canal do STJ no YouTube. Na Rádio Justiça (104,7 FM – Brasília), é apresentado de forma inédita aos sábados, às 6h (durante o período eleitoral), com reprise aos domingos, às 23h.

Você pode conferir o mais recente programa nas principais plataformas de streaming de áudio, como Spotify e SoundCloud.

Fonte: https://www.stj.jus.br/sites/portalp/Paginas/Comunicacao/Noticias/2022/13092022-Programa-Entender-Direito-apresenta-a-jurisprudencia-sobre-desapropriacoes.aspx

Sem vício de consentimento, transferência de propriedade é válida, diz TJ-SP

 7 de setembro de 2022, 12h46

Por Tábata Viapiana

A transferência de propriedade imobiliária celebrada e concluída por agentes capazes, sem nenhuma comprovação de mácula, vício de consentimento, defeito ou nulidade, é perfeitamente válida e eficaz, o que a torna perfeita e acabada.

^ReproduçãoSem vício de consentimento, transferência de propriedade é válida, decide TJ-SP

Com base nesse entendimento, a 8ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo confirmou a validade de uma escritura pública de compra de um terreno.

O proprietário vendeu a área para uma construtora, mas alegou que a empresa ainda não implementou o empreendimento acordado e teria agido sem lealdade e boa-fé.

Assim, pediu a nulidade do negócio, mas a ação foi julgada improcedente. Conforme o relator, desembargador Silvério da Silva, somente pode ser anulado o negócio jurídico que apresentar algum vício de vontade, seja por dolo, erro, coação, estado de perigo, fraude contra credores ou lesão, ou ainda nas hipóteses previstas nos artigo 166 e seguintes, do Código Civil.

"No caso dos autos, a autora pleiteia a nulidade do negócio jurídico, sem, contudo, demonstrar, ainda que minimamente, algum vício de consentimento ou ausência dos elementos de validade do ato. Como cediço, a transferência de propriedade imobiliária celebrada e concluída por agentes capazes, sem nenhuma comprovação de mácula, vício de consentimento, defeito ou nulidade, é perfeitamente válida e eficaz, o que a torna perfeita e acabada".

O ato assim nascido, explicou o relator, se incorpora ao patrimônio jurídico de quem dele se beneficia, adquirindo o comprador um direito definitivo, que não pode, posteriormente, ser maculado, "ao bel prazer da parte adversa". Mesmo com os aditivos ao contrato original, Silva destacou que o negócio jurídico prosseguiu válido, perfeito e acabado.

"Ainda que tenha havido arrependimento, quebra de confiança, per si, não é apta a justificar a declaração judicial de nulidade, nem mesmo de anulabilidade da escritura pública, mas tão somente de eventual pedido de perdas e danos, como bem ressaltado em sentença", afirmou Silva. A decisão se deu por unanimidade. 

Clique aqui para ler a decisão
Processo 1016837-04.2019.8.26.0114

Tábata Viapiana é repórter da revista Consultor Jurídico.

Revista Consultor Jurídico, 7 de setembro de 2022, 12h46