Contrato Preliminar

O contrato preliminar é uma forma de se pactuar uma vontade que ainda será objeto de um contrato definitivo. Ele permite que se adie a realização de um contrato definitivo, sem o risco de perdê-lo.

Características do contrato preliminar:

a) Se trata de um contrato, apesar da palavra pré-contrato (que parece indicar que não se está diante de um contrato, mas sim duma situação pré-contratual), pois há a necessária coincidência de vontades sobre um objeto e com uma causa determinada.

b) É um contrato de tipo consensual, pois que se aperfeiçoa com o simples consentimento das partes.

c) Por ele as partes projetam suas vontades sobre a conclusão no futuro de um determinado contrato. Esta é a essência própria do contrato preliminar, que o diferencia do definitivo que logo estipularão as partes.

Apesar de alguns considerarem a opção como espécie de contrato preliminar, Sílvio Venosa (2003, 421-2) aponta as diferenças entre eles, dizendo que a opção é negócio jurídico que deve ser tratado dentro da formação gradual do contrato. “Por este negócio, uma pessoa oferece a outra um contrato e compromete-se a manter em vigor essa oferta, assim considerada. Nesse período, o oferente não pode retirar a oferta. A outra parte pode aceitá-la no período fixado ou não. Se aceitá-la, o contrato conclui-se, sem necessidade de nova manifestação de vontade do oferente (Borda, 1989:34)”. Informa que “É típico pacto de opção a reserva de compra ou aquisição de serviços. Quando reservamos ingressos em um teatro, uma mesa num restaurante ou uma mercadoria de gênero restrito, garantimos, durante certo prazo, o direito da parte de exercer a opção”.

Requisitos:

Art. 462, CC - “O contrato preliminar, exceto quanto à forma, deve conter todos os requisitos essenciais ao contrato a ser celebrado”. Esta disposição do art. 462 não significa a impossibilidade de serem acrescidas cláusulas no contrato definitivo.

Caio Mário (2003, 90) comenta que apesar de a regra do parágrafo único do art. 463 dar a entender que seria necessário o registro público, essa não é a melhor interpretação desta norma. “O registro é exigido para que o contrato tenha efeitos em relação a terceiros. Entre as partes o contrato preliminar pode ser executado mesmo sem o registro prévio. O registro deve ser feito segundo a natureza do objeto. No caso de bens móveis, no Registro de Títulos e Documentos; no de bens imóveis, no Registro de Imóveis onde estiverem localizados”. Neste sentido Enunciado 30 do CSJF: a disposição do parágrafo único do art. 463 do novo Código Civil deve ser interpretada como fator de eficácia perante terceiros.

Quanto à forma surge uma dúvida: o contrato preliminar só valerá quando efetuado na forma imposta para o definitivo?

 

Silvio Rodrigues (2003, 42) diz que no Brasil esta controvérsia não é tão grande porque o contrato preliminar mais difundido é o compromisso de compra e venda, que pode ser ultimado por instrumento particular, embora o contrato definitivo, se se tratar de imóvel de valor superior a determinada cifra, o deva ser por escritura pública (art. 108, CC).

Efeitos:

Art. 463, CC – prerrogativa de exigir da outra parte a celebração do contrato definitivo se não houver cláusula de arrependimento.

Bem comenta a situação deste art. 463 Eduardo Secchi Munhoz (s/d, 9) no seguinte trecho extraído de seu artigo: “Temos, assim que ao juiz não é dado emitir declaração de vontade pela parte, pois não pode substituir-se à sua vontade, mas, apenas e tão somente, executar a vontade que já foi manifestada pela parte, no pré-contrato. A esse respeito, vale lembrar, outra vez, Orlando Gomes: ‘Por si só a força vinculante do contrato preliminar, tanto maior naqueles em que a promessa é irrevogável, justifica a intervenção judicial na constituição definitiva da relação. O juiz não se substitui à parte na conclusão do contrato; determina, apenas, a execução específica do pré-contrato. A noção de contrato repele evidentemente suprimento judicial, para sua formação’ (Orlando Gomes, Contratos, 11ª e., Rio de Janeiro, Forense, 1986, pp. 149 e ss. - grifos nossos)”.

“Gozando o pré-contrato de todos os requisitos de um contrato, seu inadimplemento é examinado sob o prisma contratual. O contrato preliminar estampa uma fase da contratação, porque as partes querem um contrato, mas não querem que todos os seus efeitos operem de imediato” (Sílvio Venosa, 2003, 421).

Lembra-nos Caio Mário (2003, 93) que os direitos e obrigações originados do contrato preliminar se transmitem aos herdeiros no caso de falecimento de uma das partes. Também que, pode ocorrer a cessão do contrato preliminar por ato inter vivos, desde que a obrigação resultante não seja personalíssima.

Execução:

Conforme já permitiam as normas processuais (arts. 639 e 641 do CPC), o Código Civil traz a possibilidade de o juiz, a pedido do interessado, suprir a vontade da parte inadimplente, conferindo assim caráter definitivo ao contrato preliminar, salvo se a isto se opuser a natureza da obrigação (art. 464). 

Art. 465, CC – opção para o credor de considerar o contrato desfeito e pedir perdas e danos.

Contratos de execução imediata, diferida e sucessiva

Os conceitos e efeitos expostos a seguir são do jurista Caio Mário (2003, 70):

Contrato de execução imediata ou instantânea é aquele “em que a solução se efetua de uma só vez e por prestação única, tendo por efeito a extinção cabal da obrigação. Exemplo típico é a venda à vista...”.

Contrato de execução diferida ou retardada é aquele “em que a prestação de uma das partes não se dá de um só jato, porém a termo, não ocorrendo a extinção da obrigação enquanto não se completar a solutio”.

Contrato de execução sucessiva ou de execução continuada (art. 478, CC) é o “que sobrevive, com a persistência da obrigação, muito embora ocorram soluções periódicas, até que, pelo implemento de uma condição, ou decurso de um prazo, cessa o próprio contrato. O que a caracteriza é o fato de que os pagamentos não geram a extinção da obrigação, que renasce. A duração ou continuidade da obrigação não é simplesmente suportada pelo credor, mas é querida pelas partes contratantes. Caso típico é a locação...”.

Efeitos da distinção:

a) em caso de nulidade do contrato de execução sucessiva, respeitam-se os efeitos produzidos, considerando-se impossível a restituição das partes ao estado anterior;

b) a teoria da imprevisão incide sobre os contratos de execução diferida e continuada;

c) apenas excepcionalmente pode uma das partes romper unilateralmente o contrato de execução continuada, salvo se ajustado por tempo indeterminado.

Contratos principais e acessórios, por prazo determinado e por prazo indeterminado

“Contratos principais são os que existem por si, exercendo sua função e finalidade independentemente de outro” (Maria Helena Diniz, 2003, 102).

“Contratos acessórios são aqueles cuja existência jurídica supõe a do principal, pois visam assegurar a sua execução” (Maria Helena Diniz, 2003, 103).

Art. 184, CC – invalidade da obrigação principal conduz à invalidade da acessória.

Contratos por prazo determinado e por prazo indeterminado:

Contrato por prazo determinado é aquele que tem período de vigência estipulado, o simples advento da data põe fim ao mesmo. Caso as partes continuem cumprindo o acordo após o prazo estipulado para seu fim, passará o contrato a ter vigência por prazo indeterminado.

Contrato por prazo indeterminado é aquele que não tem prazo para seu término. Portanto, exige a notificação à outra parte da intenção do contraente em por fim ao contrato. “Quando a lei ou a vontade das partes não fixa um prazo para a denúncia do contrato, normalmente será de 30 dias para a notificação, informando a intenção de não continuar com o contrato” (Sílvio Venosa, 2003, 418).

Art. 473, CC – resilição unilateral.

Contratos pessoais e impessoais

Contratos pessoais ou intuitu personae são aqueles em que a pessoa de um dos contraentes é determinante para a execução do contrato pelo outro contraente.

Devido à sua característica “pessoal” os contratos pessoais são intransmissíveis, não podendo ser executados por outrem, nem cedidos. Desta forma, falecendo o devedor, extingue-se a obrigação. Por igual motivo, são anuláveis por erro essencial sobre a pessoa do contratante.

Contratos impessoais são aqueles em que a pessoa de um dos contraentes é juridicamente irrelevante para a execução do contrato pelo outro contraente.