Homem que mora em imóvel herdado deve pagar aluguel a irmãos

Decisão é da 9ª câmara de Direito Privado do TJ/SP.

quinta-feira, 4 de outubro de 2018

Herdeiro que recebeu 25% de imóvel por meio de inventário e habita nele isoladamente deve pagar aluguel devido a irmãos. Decisão é da 9ª câmara de Direito Privado.

O imóvel, pertencente à mãe falecida, foi partilhado, por inventário, entre os quatro irmãos, sendo que um deles o ocupa isoladamente desde 2002, tendo-o como sua residência. Dois dos irmãos entraram na Justiça contra o irmão que mora no imóvel, requerendo o pagamento de sua parte do aluguel – que, no total, equivale a R$ 35 mil por mês.

O réu, em sua defesa, afirmou que a partilha entre os filhos foi de 50% do imóvel, sendo que o restante pertence a seu pai, e que arca com os tributos incidentes sobre o imóvel. Ele ainda sustentou que o valor de aluguel do imóvel é de R$ 11 mil.

Em 1º grau, os pedidos dos autores foram julgados procedentes, sendo o réu condenado a pagar o aluguel mensal aos irmãos a partir de cinco anos anteriores ao ajuizamento da ação, sendo o valor do aluguel arbitrado na fase de liquidação.

Ao analisar recursos, o relator na 9ª câmara de Direito Privado do TJ/SP, desembargador Walter Piva Rodrigues, salientou que "a pretensão inicial de cobrança tem nítida natureza de ressarcimento de danos, pela não fruição por todos os proprietários do imóvel".

O magistrado afastou alegação de prescrição por parte do réu, considerando que o valor cobrado pelos autores corresponde ao aluguel desde 2006, mas a ação foi ajuizada somente em 2011.

O relator entendeu que o próprio réu apresentou avaliação do valor de locação do imóvel, arbitrado em R$ 15 mil, sendo suficiente a produção probatória realizada na fase de conhecimento quanto ao valor do aluguel do bem.

Com isso, o magistrado votou por condenar o réu ao pagamento dos alugueis devidos, sendo cada um equivalente a R$ 7,5 mil.

O advogado Cristiano Padial Fogaça, do escritório Fogaça, Moreti Advogados realizou a sustentação oral pelos autores.

• Processo: 0195833-64.2011.8.26.0100

Confira a íntegra do acórdão.

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https://www.migalhas.com.br/Quentes/17,MI288706,91041-Homem+que+mora+em+imovel+herdado+deve+pagar+aluguel+a+irmaos

Inquilino pode rescindir aluguel sem multa em caso de vícios de manutenção

O inquilino tem direito a rescindir o contrato de aluguel sem pagamento de multa se o imóvel apresentar problemas anteriores ao contrato por falta de manutenção do proprietário. A decisão é da juíza Cynthia Silveira Carvalho, do 2º Juizado Especial Cível de Ceilândia (DF), ao autorizar o rompimento de um contrato de aluguel a pedido da locatária, sem que ela precise pagar multa.

Na ação, a autora afirmou que entrou no imóvel em fevereiro deste ano, porém, com pouco tempo no local, verificou uma série de problemas, como vazamentos, infiltrações, rachaduras e mofo, tanto nas áreas privativas quanto nas áreas comuns, ambas de responsabilidade do proprietário.

A autora alegou que não foi entregue qualquer termo de vistoria do imóvel no momento da contratação e que não tinha conhecimento de todos os problemas relatados quando firmou contrato, motivo pelo qual pediu a rescisão do ajuste, sem a incidência de multa, o que lhe foi negado pelo locador.

Em contestação, o locador admitiu que recebeu diversas reclamações da demandante e de outros inquilinos do imóvel, mas argumentou que providenciou todos os reparos solicitados. Também sustentou que, apesar das imagens e vídeos apresentados pela autora, referentes às áreas comuns do prédio, não há prova nos autos de que a unidade da demandante estaria apresentando vícios de qualquer natureza, bem como que foi feita vistoria antes da entrega do imóvel à requerente, tendo sido atestado o perfeito estado de conservação do bem.

A juíza confirmou que, apesar de todos os argumentos trazidos pelo réu, ele “não juntou absolutamente nenhuma prova de tais fatos, deixando de demonstrar a adequada manutenção do prédio, a realização dos reparos mencionados, ou mesmo a vistoria alegada”. A juíza registrou que, de acordo com o artigo 22, incisos I e IV, da Lei de Locações, o locador é obrigado a “entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina”, assim como “responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação”. 

Ainda, trouxe o disposto no artigo 475 do Código Civil, que estabelece: “A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos”.

Assim, a juíza concluiu que, no caso analisado, foi comprovado que o requerido não fez a devida manutenção no imóvel alugado à requerente, tornando insustentável a sua permanência no local — justificando, assim, a rescisão do negócio.

“Mais do que isso, uma vez constatada a justa causa para o pedido rescisório, não há como se falar em condenação da demandante ao pagamento de qualquer multa contratual, motivo pelo qual dever ser julgado procedente o pedido de rescisão do ajuste sem qualquer ônus para a autora.” Cabe recurso da sentença. Com informações da Assessoria de Imprensa do TJ-DF.

0707771-80.2018.8.07.0003

Revista Consultor Jurídico, 4 de outubro de 2018, 9h11

https://www.conjur.com.br/2018-out-04/inquilino-rescindir-aluguel-multa-vicios-manutencao

Viúvo pode permanecer no imóvel do casal mesmo se tiver outros bens, diz STJ

O direito real de habitação do cônjuge sobrevivente no imóvel do casal, nos termos do artigo 1.831 do Código Civil, é garantido independentemente de ele possuir outros bens em seu patrimônio pessoal.

Com esse entendimento, a 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça negou provimento a recurso que questionava o direito com a justificativa de que o cônjuge dispõe de outros imóveis.

Para o ministro Villas Bôas Cueva, relator do caso no STJ, a única condição que o legislador impôs para assegurar ao cônjuge sobrevivente o direito real de habitação é que o imóvel destinado à residência do casal fosse o único daquela natureza a inventariar.

“Nenhum dos mencionados dispositivos legais impõe como requisito para o reconhecimento do direito real de habitação a inexistência de outros bens, seja de que natureza for, no patrimônio próprio do cônjuge sobrevivente”, fundamentou.

Exigência controvertida
O relator citou entendimento da 4ª Turma do tribunal no sentido de que o direito real de habitação é conferido em lei independentemente de o cônjuge ou companheiro sobrevivente ser proprietário de outros imóveis.

Villas Bôas Cueva destacou que a parte final do artigo 1.831 faz referência à necessidade de que o imóvel seja “o único daquela natureza a inventariar”, mas mesmo essa exigência não é interpretada de forma literal pela jurisprudência.

“Nota-se que até mesmo essa exigência legal — inexistência de outros bens imóveis residenciais no acervo hereditário — é amplamente controvertida em sede doutrinária. Daí porque esta corte, em pelo menos uma oportunidade, já afastou a literalidade de tal regra”, disse.

Vínculo afetivo

O objetivo da lei, segundo o ministro, é permitir que o cônjuge sobrevivente permaneça no mesmo imóvel familiar em que residia ao tempo da abertura da sucessão, como forma de concretizar o direito à moradia e também por razões de ordem humanitária e social, “já que não se pode negar a existência de vínculo afetivo e psicológico estabelecido pelos cônjuges com o imóvel em que, no transcurso de sua convivência, constituíram não somente residência, mas um lar”.

O relator afirmou que a legislação protege interesses mínimos de quem vive momento de “inconteste abalo” resultante da morte do cônjuge ou companheiro. Com informações da Assessoria de Imprensa do STJ.

Clique aqui para ler a decisão.
REsp 1.582.178

Revista Consultor Jurídico, 4 de outubro de 2018, 11h15

https://www.conjur.com.br/2018-out-04/viuvo-ficar-imovel-casal-mesmo-tiver-outros-bens

A HERANÇA NÃO VEM COM MANUAL DE INSTRUÇÕES – POR RENATO BERNHOEFT

Publicado em: 06/09/2018

A expressão herança pode ser aplicada a várias situações. Não apenas à transferência de patrimônio entre gerações. Ética, valores, princípios e formas de encarar a vida por descendentes de um grupo familiar ou cultural também podem ser interpretados como uma herança de caráter cultural. Neste artigo pretendo abordar o tema do livro que relancei sob o título "Cartas a um Jovem Herdeiro", dedicado a herdeiros de empresas familiares. Sejam elas unifamiliar ou multifamiliar. Em empresas de um fundador, diferentemente daquelas que foram criadas por um grupo de fundadores de diferentes famílias, houve a liberdade da escolha na primeira geração.   Logo no início do livro procuro explicar os significados de uma "carta", tendo em vista que ela já deixou de ser um instrumento de comunicação interpessoal faz bom tempo. Especialmente diante do surgimento de recursos eletrônicos que tornam as comunicações mais rápida, diretas e interativas. Uma "carta" é algo unilateral, pensado, escrito e lido em momentos bem diferentes. O que permite interpretações de ambos os lados de forma mais lenta em suas manifestações. As cartas procuram estimular os herdeiros a considerarem a herança de uma empresa como algo que ultrapassa, em muito, de um mero patrimônio.   Em primeiro lugar um alerta para que o fundador considere o tema, preferencialmente, ainda em vida, não deixando para depois do seu desaparecimento, e inclua o "legado" da sua obra com a mesma importância que atribui ao patrimônio construído.   Aos herdeiros importa saber, ou tomar consciência, de que nasceram em uma família onde não houve a liberdade das escolhas. Seus pais, irmãos e demais familiares foram impostos pelas relações da geração anterior. Mesmo nas famílias que declaram um "amor eterno" essas diferenças nem sempre são respeitadas na sua individualidade. A empresa herdada vai gerar uma segunda circunstância muito pouco compreendida, tanto por fundadores como por herdeiros.   O patrimônio herdado cria um vínculo societário entre pessoas que muitas vezes não estão preparadas para esta nova dinâmica. Especialmente quando o modelo anterior tinha uma única figura forte, que representava, simultaneamente, os papéis de Patriarca, Dono e Gestor. Este modelo não se aplica, ou transfere, às próximas gerações de filhos/irmãos ou primos.   Assumir o papel de sócio exige preparo intenso e prolongado. Afinal, embora alguns possam assumir papel de gestores na empresa, não podem deixar de considerar as opiniões, expectativas e diferenças dos que estão fora da gestão. Afinal, eles também são sócios pela via do capital.   Uma das características de uma  sociedade saudável está em sua capacidade de administrar conflitos de interesses e personalidades distintas. Na essência, três indicadores são vitais. Construir uma relação de confiança mútua. Ter clareza, e legitimação da estrutura de poder, tanto no âmbito da família, na sociedade e da empresa.   Não menos importante, há a forma como cada um se relaciona com seus recursos financeiros, tanto no nível individual como coletivo. O livro apresenta um conjunto mais amplo de temas em suas cartas, com provocações e pontos para serem debatidos.   *Renato Bernhoeft é fundador e presidente do conselho de sócios da höft consultoria.

Fonte: Valor Econômico http://cnbsp.org.br/index.php?pG=X19leGliZV9ub3RpY2lhcw==&in=MTY3NzI=&filtro=1