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Em transações imobiliárias é comum se deparar com situações em que o comprador questiona o vendedor se ele possui ou não a escritura de aquisição do imóvel, como se fosse essa a prova cabal da propriedade. O que muita gente não sabe é que a escritura pública, enquanto não registrada, não comprova a efetiva transferência da propriedade. Ao menos, não perante terceiros.
Um dos desdobramentos da máxima “quem não registra não é dono” diz respeito ao fato de que se a escritura pública não estiver registrada no Cartório de Registro de Imóveis competente, a transferência da propriedade não ocorreu efetivamente.
Dessa forma, o imóvel responderá pelas dívidas de seus proprietários, ou seja, responderá pelas dívidas de quem possui o seu registro. Como forma de melhor elucidar essa situação, vejamos o exemplo: se o comprador não registrar a escritura pública, o vendedor continua a ser o proprietário, então, os credores do vendedor poderão pedir que o imóvel seja penhorado e leiloado para pagamento das dívidas.
Outro fato importante, poderá o vendedor do imóvel, que é ainda o proprietário, vender novamente o bem para outra pessoa, outorgando a ela outra escritura de compra e venda. O registro do título no cartório imobiliário é ato, portanto, constitutivo do direito de propriedade.
Dessa forma, tem-se que o registro que dará a segurança jurídica. Bastante comum é a crença de pessoas que pensam serem “proprietárias” de um imóvel apenas porque pagaram ao proprietário determinada quantia e dele receberam algum tipo de recibo, instrumento particular ou contrato. Na verdade, essas pessoas possuem um direito (obrigacional) contra o proprietário, pois pagaram o preço, mas não possuem um direito de propriedade sobre o imóvel.
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