É possível comprar posse?

Não só é possível, como é muito comum no mercado imobiliário as pessoas celebrarem contratos onde é negociada somente a posse de um imóvel e não a propriedade.

Publicado por Blog Mariana Gonçalves

Isso porque a propriedade é um direito real que garante o poder de usar, gozar (usufruir), dispor e reivindicar de quem injustamente a detenha ou possua. Ou seja, aquele que é o “dono” do imóvel pode alienar (vender), doar, alugar e hipotecar (dar o bem em garantia, constituindo ônus real).

Por outro lado, a posse é um instituto mais limitado do que a propriedade, constituindo apenas uma situação de fato. Assim, aquele que detém a posse não detém o domínio do bem, uma vez que só é dono, quem registra.

Entretanto, é importante deixar claro que, embora a posse tenha natureza jurídica diferente e mais limitada do que a propriedade, também tem respaldo jurídico e pode ser protegida por meio das ações possessórias e da elaboração de instrumentos contratuais específicos e pormenorizados em relação a clareza e segurança do negócio entabulado.

Portanto, a posse possui valor monetário e jurídico, mas não podem ser confundida com propriedade, uma vez que há consequências jurídicas distintas.

Uma dessas consequências, vale destacar, é que a posse gera certa insegurança jurídica, pois, até o registro (onde há mudança da propriedade), muitas situações fáticas e adversas podem surgir, impossibilitando a efetiva transferência da propriedade (como um todo) para aquele que compra.

Nesse sentido, há que se ter uma boa orientação nas transações imobiliárias, pois quem compra de quem não é dono (ou seja, daquele que não possui o imóvel registrado em nome próprio ou da pessoa jurídica da qual faça parte) na verdade, esta comprando apenas a posse e não a propriedade. Não há como transferir aquilo que não se tem.

Na prática, é importante o trabalho de profissionais qualificados, principalmente dos corretores de imóveis, que precisam orientar os interessados, de maneira espontânea e clara, sob pena de responsabilização, que as partes envolvidas na negociação estão vendendo e comprando posse e não propriedade, bem como as implicações fáticas e jurídicas dessa diferença.

Outro importante cuidado é a análise minuciosa da real condição de proprietário daquele que se pretende vendedor, pois não raro, o que se tem é a transferência reiteradas vezes da posse de um bem imóvel.

Portanto, é possível sim comprar posse. O que não se pode é confundir posse com propriedade já que ambas, embora possuam valor monetário e jurídico, resultam em implicações jurídicas diferenciadas que precisam ser conhecidas de todos aqueles envolvidos em uma transação imobiliária, com a finalidade de se evitar situações conflituosas e desgastantes num futuro, muitas vezes, não tão distante.

Post elaborado por:
Jaqueline Rezende Nogueira - Advogada, atuante na área do Direito Imobiliário em Divinópolis-MG e especializanda em Direito Imobiliário Aplicado pela Escola Paulista de Direito – EPD.

https://blogmarianagoncalves.jusbrasil.com.br/artigos/545675513/e-possivel-comprar-posse?utm_campaign=newsletter-daily_20180216_6695&utm_medium=email&utm_source=newsletter

É possível resolver contrato de compra e venda de imóvel com alienação fiduciária?

Por Paulo Roberto Athie Piccelli

As súmulas 543 do Superior Tribunal de Justiça e 1 do Tribunal de Justiça de São Paulo conferiram aos promitentes/compromissários compradores de imóveis o direito potestativo à resolução contratual, seja por falta de condições financeiras para a manutenção do compromisso/promessa de compra e venda, seja por inadimplemento da construtora (hipótese em que 100% dos valores pagos devem ser devolvidos, com correção desde cada desembolso).

Todavia, com a difícil situação econômica do país, os “distratos” passaram a ser mais frequentes e, com eles, surge a seguinte dúvida: é possível resolver contrato de imóvel com alienação fiduciária?

Há posicionamentos que admitem a resolução na hipótese em debate, desde que a propriedade ainda não tenha sido consolidada em favor do credor fiduciário. Tais linhas de raciocínio têm como alicerce o artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor e reconhecem o direito de restituição à parte das parcelas pagas ao promitente/compromissário comprador, onde se deixa de aplicar aos casos os artigos 26 e 27 da Lei 9.514/97.

Com o máximo respeito às opiniões divergentes, ousamos delas discordar.

As súmulas do TJ-SP e do STJ não devem ser aplicadas nos contratos onde há alienação fiduciária, pois esses se diferem dos compromissos e promessas de compra e venda.

As promessas/compromissos são instrumentos preliminares que, embora tenham pequenas diferenças entre si, possuem o mesmo objetivo: a conclusão de um contrato principal e definitivo.

O compromissário/promitente se compromete a comprar um bem, com ajuste de pagamento que condiciona à transferência do imóvel, após a quitação.

Contudo, quando se trata de alienação fiduciária, não há que se falar em compromisso ou promessa, mas, sim, de um contrato de compra e venda perfeito com efetivo acréscimo patrimonial para o contratante.

Inclusive, ao nosso viés, a escritura de venda e compra, com alienação fiduciária em garantia, não se submete à Legislação Consumerista, na medida em que é regrada por legislação específica (Lei 9.514/97) que não prevê nem permite a resolução/rescisão do contrato por parte do devedor inadimplente, até porque tal faculdade, se existente, teria condão de desnaturar o contrato de compra e venda, com a lei de alienação fiduciária.

Compartilha dessa visão o eminente jurista e professor José Manoel de Arruda Alvim Neto:

“A Lei n° 9.514/97 disciplina exaurientemente o tema da alienação fiduciária em garantia de imóvel (Arts. 22 a 33); se a Lei nº 9.514/97 disciplina exaurientemente o tema, não é possível cogitar-se da aplicação de outra lei -o art. 53 do CDC, com vistas a interferir, influir, no sistema da Lei nº 9.514/97 alterando radicalmente o sistema do direito positivo da Lei n° 9.514/97, esta última é lei especial, e, o CDC, é lei geral, ocupando, cada diploma, o seu espaço normativo, sendo que esses espaços são diferentes”.

Na situação em comento, a construtora vendedora cumpriu integralmente sua obrigação ao entregar o imóvel celebrando o contrato de compra e venda e financiando o preço, tornando-se, portanto, a credora fiduciária com propriedade resolúvel sobre o bem. É por esse motivo que não existe mais contrato (bilateral) a ser desfeito, aliás, por nenhuma das partes.

Nesse sentido o Tribunal de Justiça de São Paulo:

“CONTRATO DE VENDA E COMPRA COM ALIENAÇÃOFIDUCIÁRIA EM GARANTIA Inaplicabilidade do artigo53 do CDC Impossibilidade de resolução por inadimplemento, restando ao credor, se o caso, executar a garantia real e levar o imóvel gravado a leilão extrajudicial, nos exatos termos da Lei 9.514/97.Acórdão recorrido mantido Embargos infringentes Rejeitados” (Embargos Infringentes 001491 27.2010.8.26.0604/50001).

Portanto, entendemos que não é possível resolver contrato de imóvel com alienação fiduciária, nem mesmo por inadimplemento do comprador, tendo em vista que se trata de objeto perfeito e acabado. O máximo que pode ser feito — pelo credor — é executar a garantia real e levar o imóvel a leilão.

Paulo Roberto Athie Piccelli é advogado do Athie e Piccelli Advogados Associados.

Revista Consultor Jurídico, 15 de fevereiro de 2018, 6h26

https://www.conjur.com.br/2018-fev-15/paulo-piccelli-possivel-revolver-contrato-alienacao-fiduciaria

Novas regras para contratação de plano de saúde empresarial

Caio Henrique Sampaio Fernandes

Para ter direito à contratação do plano, o empresário individual deverá apresentar documento que confirme a sua inscrição nos órgãos competentes, bem como a sua regularidade cadastral junto à Receita Federal, e outros que vierem a ser exigidos pela legislação vigente, pelo período mínimo de seis meses, de acordo com sua forma de constituição.

quarta-feira, 14 de fevereiro de 2018

A Agência Nacional de Saúde Suplementar – ANS, regulamentou a contratação de plano de saúde coletivo empresarial por Microempreendedor Individual – MEI, através da resolução normativa 432, que entrou em vigor no dia 29 de janeiro de 2018.

Tal medida estabelece que, para ter direito à contratação do plano, o empresário individual deverá apresentar documento que confirme a sua inscrição nos órgãos competentes, bem como a sua regularidade cadastral junto à Receita Federal, e outros que vierem a ser exigidos pela legislação vigente, pelo período mínimo de seis meses, de acordo com sua forma de constituição.

No mesmo sentido, para manutenção do contrato coletivo empresarial, o empresário individual deverá conservar a sua inscrição nos órgãos competentes, bem como sua regularidade cadastral na Receita Federal.

A RN estipula, ainda, que as operadoras e as administradoras de benefícios deverão exigir esses documentos comprobatórios em dois momentos: na contratação do plano e a cada ano, no mês de aniversário do contrato.

Caso não seja comprovado a cada ano, quando solicitado pela operadora, essa poderá rescindir o contrato, desde que haja a comunicação prévia de 60 dias e neste prazo não ocorra a regularização do registro nos órgãos competentes.

Outras hipóteses de rescisão pela operadora prevista na RN, são em relação a inadimplência, desde que a operadora comunique o não pagamento do plano de saúde e a outra, que poderá ocorrer após um ano de vigência, na data de aniversário com notificação prévia de 60 dias, mediante apresentação ao contratante das razões da rescisão no ato da comunicação.

Cumpre destacar, que a referida resolução informa que em caso de celebração ou manutenção após verificação anual, de contrato coletivo empresarial que não atenda aos requisitos acima elencados, será equiparado, para todos os efeitos legais, ao plano individual ou familiar.

Outrossim, um dos aspectos mais importantes nesse tipo de contratação, diz respeito ao reajuste anual, o plano coletivo empresarial com menos de 30 vidas, que é o caso do Microempreendedor Individual, terá um reajuste único aplicável a todos os contratos com menos de 30 vidas da operadora contratada, trata-se do chamado pool de risco, que é o percentual estipulado pela operadora de plano de saúde aplicável a todos os contratos com menos de 30 vidas, além do reajuste anual, estará sujeito, ainda, ao reajuste por faixa etária, conforme previsão contratual.

Por fim, a RN 432, dispõe em seu artigo 6º, que caberá a operadora ou administradora de benefícios informar ao contratante de plano de saúde as principais características do contrato a que estão se vinculando, tais como o tipo de contratação, as regras de rescisão e as regras de cálculo e aplicação de reajuste, evitando, assim, maiores surpresas no decorrer da relação contratual.

*Caio Henrique Sampaio Fernandes é sócio do escritório Vilhena Silva Advogados.

http://www.migalhas.com.br/dePeso/16,MI274211,81042-Novas+regras+para+contratacao+de+plano+de+saude+empresarial

Companheira consegue pensão por morte mesmo sem prova documental de união estável

A 18ª vara Federal de Curitiba/PR que considerou depoimentos de vizinhos do casal como prova de existência de união estável.

quinta-feira, 15 de fevereiro de 2018

Uma mulher teve reconhecido o direito de receber o benefício previdenciário de falecido com quem vivia em união estável. A decisão é do juízo da 18ª vara Federal de Curitiba/PR, que condenou o INSS ao pagamento de cota parte do benefício à companheira do segurado falecido.

O beneficiário faleceu em 2011 e, desde então, a filha do casal, menor de idade, passou a receber pensão por morte. Entretanto, o benefício não foi estendido à companheira do falecido, que ingressou na Justiça pleiteando a concessão da pensão desde a data do falecimento do segurado.

Em sua defesa, o INSS pediu a improcedência do pedido, pois não havia a comprovação da existência de dependência econômica entre a autora e o beneficiário, além de sustentar que a autarquia não deveria ser condenada ao pagamento retroativo da cota do benefício que já havia sido pago à filha da autora.

Ao analisar o caso, o juiz Guy Vanderley Marcuzzo, da 18ª vara Federal de Curitiba, considerou que a prova de dependência econômica entre a companheira e o falecido pode ser realizada por qualquer meio admitido em direito, e que a exigência de comprovação documental da dependência "é mero padrão para nortear e facilitar a atividade administrativa", tratando-se "de uma exigência sem amparo legal".

O juiz também ponderou que apesar de não haver ampla prova documental da existência de união estável entre a autora e o segurado, os depoimentos prestados por vizinhos do casal comprovaram que ambos viviam em regime de união em uma mesma localidade.

Em razão disso, o magistrado reconheceu, com base na lei 8.213/91 – que trata dos planos de benefícios da Previdência Social, o direito da companheira de receber o benefício. O juiz então condenou o INSS ao pagamento de pensão por morte no valor de 50% do benefício a partir do trânsito em julgado.

A autora foi patrocinada na causa pela advogada Lilian Lacerda, do escritório Engel Rubel Advogados.

• Processo: 5033790-91.2017.4.04.7000

Confira a íntegra da sentença.

http://www.migalhas.com.br/Quentes/17,MI274422,91041-INSS+deve+pagar+beneficio+previdenciario+a+companheira+dependente+de