Como se já não bastasse os problemas condominiais existentes e diários, o síndico vê sua responsabilidade cada vez mais abrangente, o que por vezes, acaba fugindo de seu controle.
As responsabilidades do síndico dentro da sua função condominial vêm devidamente elencadas pelo art. 1.348 do Código Civil/2002, que elenca suas principais funções, vejamos:
Art 1.348. Compete ao síndico:
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;
IX – realizar o seguro da edificação.
§ 1º Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
Porém, além das competências indicadas pelo artigo acima, outras responsabilidades podem ser abarcadas pela convenção do condomínio, devendo ter seu cumprimento regular. Agora, dentro das situações diárias, os problemas entre moradores tem aumentado significativamente, e os síndicos por sua vez, estão agindo de maneira apaziguadora desses conflitos, diante de reuniões, colocando frente a frente os moradores interessados e tentando resolver da melhor maneira possível, satisfazendo os interesses de todos os moradores.
Meios de solução de conflitos
O que acontece, é que em alguns casos – aqueles que não conseguem ser resolvidos por reuniões – há a necessidade de que outros meios sejam tomados, por exemplo, que o reclamante registre sua queixa no livro do condomínio, assim, o síndico o enviará uma notificação por escrito para o reclamado.
Um outro meio para que o síndico não se envolva diretamente nas brigas entre vizinhos, seria a instituição do conselho de ética dentro do condomínio, podendo ser definida dentro da convenção, sendo composto por moradores com bom senso e que juntos, solucionariam essas brigas.
Há ainda a figura do mediador, pessoa contratada e capacitada que poderá interferir no conflito, resolvendo-o ou não. O síndico deverá mediar o conflito naquele primeiro momento de euforia e nervosismo, deve manter o equilíbrio e sempre a imparcialidade.
O que deve ficar claro é que, tanto o síndico como o conselho devem sempre seguir a linha da convenção e da Lei que protegem o condomínio em geral.
Da prevenção de conflitos
Um ponto importante para o bom funcionamento do condomínio por parte do síndico seria a orientação dos moradores, desde a sua mudança. Uma reunião para a exposição dos principais pontos da convenção, bem como de possíveis multas em caso de descumprimento, informativos em papel deixados em cada apartamento, como forma de sobre aviso. Os artigos 1.336 e 1.337 do Código Civil/2002, salientam os deveres dos condôminos e a possibilidade de sanção.
Há uma responsabilidade grande por parte do síndico para dirimir tais conflitos, porém, há instrumentos compatíveis, que este pode se valer para reduzir os transtornos para si e para o próprio condomínio.
Post elaborado por:
Júlia Maria Benati - Sou formada pela Faculdade Anhanguera de Leme/SP, ja estagiei no MTE da minha cidade, atuei em áreas como cartório, departamento fiscal de uma empresa de contabilidade e a 4 anos em uma imobiliária. Hoje, advogada, inscrita no quadro da OAB/SP sob n. 399.506, atuo na parte imobiliária e demais áreas do direito. Uma apaixonada por estudos e pelas ciências jurídicas e sociais. E-mail: juliamariabenati@gmail.com
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