Como todo contrato privado, o de compra e venda de imóveis também pode ser desfeito.
O motivo pode ser um inadimplemento, ou seja, o não cumprimento de alguma cláusula do ajuste, seja por parte do vendedor ou do comprador, ou também em razão da desistência de uma das partes.
Em qualquer hipótese, é consequência do desfazimento a restituição dos valores pagos pelo comprador.
Entretanto, a modalidade do desfazimento indicará se a restituição será parcial ou integral.
A mais comum forma de desfazimento é o inadimplemento do prazo de entrega do imóvel adquirido em construção, o intitulado imóvel na planta. Nestes casos, como o inadimplemento é do vendedor, o comprador pode pedir a rescisão contratual e a restituição deverá ser integral, com correção monetária e juros, além da possibilidade de se exigir perdas e danos e multa contratual.
O mesmo se aplica em qualquer outra inadimplência por parte do vendedor, como, por exemplo, não cumprimento da oferta (publicidade ou propaganda), vícios de construção, dentre outros motivos.
Já nos casos de desistência por parte do comprador, este pode pedir a resolução do contrato e também a restituição dos valores pagos, contudo, nesta hipótese a restituição será parcial.
O vendedor, nessa modalidade de distrato, pode reter valores a título de multa contratual e perdas e danos, dentre outras hipóteses.
Todavia, é muito comum que a retenção por parte do vendedor seja abusiva, se apossando este de uma substancial parte dos valores pagos. Existem casos em que a retenção é superior a 50% do que se pagou.
Tanto o Código Civil, como o Código do Consumidor e o Superior Tribunal de Justiça (STJ), tem corrigido essa retenção abusiva, declarando-a como prática abusiva e diminuindo o percentual para patamares entre 10 a 25% do valor do que se gastou com a aquisição do imóvel.
A restituição também será parcial em toda resolução contratual quando a culpa é do comprador.
Quanto já se desfez o negócio e houve retenção abusiva, o distrato pode ser revisto judicialmente, com a devida restituição do excedente declarado abusivo.
Pode-se concluir que se o contrato for desfeito por culpa do vendedor, a restituição será integral, todavia se a resolução tiver como culpado o comprador (incluindo a desistência), a restituição será parcial, podendo o vendedor reter uma parte. O percentual de retenção deve ser razoável, sob pena de ser declarado abusivo pela justiça e determinada a restituição do excedente.
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