Comumente,
o empreendedor, ao iniciar o processo de aquisição de uma gleba,
restringe sua análise jurídica, em síntese, à situação de regularidade
do imóvel e dos seus débitos vinculados, bem como de seu proprietário,
e, posteriormente, analisa as questões urbanísticas. As restrições
previstas nas normas ambientais, nesse momento, não são consideradas. Ou
seja, a segurança jurídica e a viabilidade empresarial do processo de
compra de uma porção de terra se sustentam na análise documental a
respeito da propriedade do bem somada à análise de débitos civis e
tributários, culminando numa análise das leis de uso e ocupação do solo,
do plano diretor e dos demais instrumentos de planejamento territorial.
Em regra, somente
após a anuência do projeto pelo município, quando se encontra apto a
requerer o licenciamento ambiental, o empreendimento passa a sofrer
adequações decorrentes das restrições legais de caráter ambiental,
retardando, por consequência, o conhecimento prévio sobre o real
potencial construtivo da porção de terra adquirida. Desse modo, somente
após a aquisição do imóvel, a aprovação do projeto junto ao município e o
pedido de licenciamento ambiental, o empreendedor toma ciência dos
gravames ambientais impostos ao empreendimento.
Trata-se de um
risco desmedido a que se encontra submetido o adquirente, na medida em
que o potencial construtivo do empreendimento, que já sofre restrições
de ordem urbanística, poderá ser submetido a novas limitações
ambientais.
Para tanto, os
grandes empreendedores, no intuito de realizar um planejamento adequado
do empreendimento, vêm se utilizando do EVA, no afã de previamente
conhecer as limitações normativas ambientais impostas à propriedade e ao
seu entorno, buscar uma alternativa locacional mais adequada e ainda
adquirir subsídios para a análise do Valor Geral de Venda – VGV, do
negócio.
Nesse ínterim,
vários são os impactos decorrentes das normas ambientais sobre um
empreendimento, sendo estes, portanto, o objeto de análise do EVA. O
novo Código Florestal brasileiro – lei Federal 12.727/12,
por exemplo, considerou como critério de reflorestamento nas margens
dos cursos de água, o tamanho da propriedade, ficando, dessa forma, as
grandes propriedades com uma maior responsabilidade ambiental. Em se
tratando de propriedade rural, o artigo 12 da lei supracitada, manteve a
obrigação de manutenção da área com cobertura de vegetação nativa, a
título de Reserva Legal.
Ademais, a legislação brasileira instituiu ainda o Sistema Nacional de Unidades de Conservação — lei Federal 9.985/00
— que regulamenta os usos em áreas localizadas em Unidades de
Conservação ou no seu entorno, criando restrições que afetam
sobremaneira o adquirente de uma gleba localizada na região.
Importante
ressaltar, também, que a competência concorrente para legislar em
matéria ambiental atribuída pela Constituição da República concedeu a
prerrogativa a estados e municípios para editarem suas normas
ambientais, sempre de forma mais restritiva e favorável ao meio
ambiente, outorgando, dessa forma, ainda mais obrigações ambientais ao
empreendedor, reforçando cada vez mais a necessidade do EVA.
Assim, antes de
realizar o negócio jurídico, é de suma importância que o pretenso
comprador observe se, na alternativa locacional proposta para o
empreendimento e o seu entorno, existem restrições legais de ordem
ambiental a exemplo de fauna ameaçada de extinção, passivos ambientais e
cursos de água.
Tais análises são
primordiais para a constatação do potencial construtivo do terreno, uma
vez que criam restrições que podem inclusive inviabilizar o projeto
proposto para a localidade.
Dessa forma, a
incorporação do EVA à fase de planejamento de um processo de aquisição
de grandes áreas e de viabilização de empreendimentos poderá representar
um diferencial significativo para minimizar os riscos de insucesso do
negócio, dotando o empreendedor dos conhecimentos necessários à tomada
de decisão.
______________
* Tiago Andrade Lima é advogado do escritório Queiroz Cavalcanti Advocacia
http://www.migalhas.com.br/dePeso/16,MI172006,51045-A+importAncia+do+EVA+nos+empreendimentos+imobiliarios
Nenhum comentário:
Postar um comentário