Publicado por Wellington Rocha
São muitas as dúvidas relacionadas as benfeitorias realizadas em imóvel alugado enquanto a vigência do contrato, em especial, se há possibilidade de retenção ou indenização das benfeitorias feitas, se há necessidade de autorização para realizá-las, se há possibilidade de renúncia sobre esse direito, dentre outras questões que serão explicadas a seguir em formato de perguntas e respostas, para que haja maior compreensão sobre o assunto, conforme se segue:
1) Quais tipos de benfeitorias podem ser feitas em um imóvel alugado?
Primeiramente, é preciso ressaltar que as benfeitorias são, em outras palavras, qualquer obra, conserto, reparos ou até mesmo pinturas realizadas no bem imóvel com a pretensão de melhorá-lo, conserva-lo e embeleza-lo.
Nesse sentido, destaca-se que as benfeitorias estão previstas no art. 96 e seguintes do Código Civil de 2002, bem como nos arts. 35 e 36, da Lei 8245/1991, a famosa lei do inquilinato.
Sobre o assunto, é preciso entender que elas podem ser divididas em três grupos: as benfeitorias necessárias são aquelas realizadas para conservação do bem ou para evitar que se deteriore. Tem-se como exemplo: as manutenções ou reparos realizados no telhado da casa, pintura de uma parede, remendo de uma fechadura, e outras.
Já as benfeitorias úteis são aquelas que aumentam ou facilitam o uso do bem. A exemplo disso, se tem a construção de uma garagem, a instalação de grades protetoras em janelas, e etc.
Outrossim, a benfeitorias voluptuárias são aquelas de mero deleite ou recreio, seria as obras destinadas simplesmente para o luxo e conforto. Exemplos: colocação de piscina, colocação de elevador, dentre outras hipóteses.
É importante ressaltar que não há qualquer vedação por lei para a realização das benfeitorias no imóvel alugado. Contudo, a regra e a aplicação dos efeitos jurídicos são feitas de forma distinta para cada tipo de benfeitoria realizada.
2) É necessário autorização para a realização dessas benfeitorias no imóvel alugado?
Uma vez que a aplicação dos efeitos jurídicos é feita de forma distinta para cada benfeitoria realizada, a Lei do inquilinato prevê que a benfeitoria necessária não necessita de autorização do locador para a sua realização, e nesse caso, poderá o locatário ser indenizado pelos gastos realizados e exercer seu direito subjetivo de retenção, mesmo sem autorização.
Contudo, veja-se que para as demais benfeitorias (úteis ou voluptuárias)existe a necessidade de expressa autorização do locador, sob o risco de o locatário não poder ser indenizado ou exercer seu direito de retenção sobre o bem.
3) O que acontece ou pode acontecer, caso o inquilino faça alguma mudança no imóvel sem a autorização do dono?
A Lei do inquilinato (Lei nº 8245/1991) ressalta em seu art. 35 que: “Salvo expressa disposição contratual em contrário", caso em que as partes se manifestaram expressamente de outra forma, as benfeitorias necessárias feitas ou realizadas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção do bem.
Entretanto, no caso das benfeitorias úteis – elas somente poderão ser indenizáveis ou retiradas, desde que haja autorização expressa do locador.
Quanto as benfeitorias voluptuárias, o art. 36 da Lei do inquilinato, tem outro tratamento, não permitindo que sejam elas indenizáveis. Porém, o locatário ao final da vigência do seu contrato poderá retirar o bem do local, mas desde que não afete a estrutura do imóvel. A ideia aqui é que o bem imóvel deve ser devolvido e restituído ao proprietário da mesma forma em que se locou.
No entanto, é importante ressaltar que as partes podem livremente dispor sobre o assunto em contrato, prevendo que haja, no caso das benfeitorias voluptuárias, uma possível indenização, por exemplo.
4) O direito sobre a indenização ou retenção do bem pode ser renunciado? As partes podem livremente dispor sobre o assunto?
A jurisprudência já é pacifica sobre a possibilidade de renúncia ao direito à indenização das benfeitorias uteis ou necessárias. Inclusive a matéria já é sumulada pelo STJ, Corte Cidadã– súmula 335, onde disciplina que:
“Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção.”
Portanto, veja que não há qualquer ilegalidade no sentido de renunciar tal direito. A lei autoriza e o princípio da autonomia privada das partes permitem a livre manifestação sobre o assunto, podendo ser negociado por meio de cláusula expressa em contrato.
Notas do autor: “Com essas breves explicações, espero ter esclarecido um pouco sobre esse assunto tão complexo e desconhecido pelo contrantes, locador e locatário”.
Segue link sobre entrevista concedida pelo Advogado Wellington Rocha ao STJ entrevista.
https://soundcloud.com/stjnoticias/1903-stj-entrevista-benfeitoria-imovel-alugado?utm_source=soundcl...
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