Sub-rogação de bens imóveis e divórcio: considerações importantes

Casar é lindo, nunca tive dúvidas disso. Porém, é inevitável: muitos pombinhos enamorados só se preocupam com a festa de casamento, e depois, com o pé de meia que vão construir juntos. Ora, ninguém se casa pensando em se divorciar, fato! Mas quando a separação acontece… pé de meia vira pé de guerra!

Publicado por Blog Mariana Gonçalves

“Ah, mas esse bem meu pai me deu!”
”Não vamos partilhar isso, esse bem é apenas meu!”
”Mas e o carro que vendi para comprar nossa casa? Quero o dinheiro de volta!”

Uma grande confusão. A grande verdade é que a maioria esmagadora dos casais não tem uma preocupação essencialmente patrimonial antes do matrimônio. Talvez por mera negligência, desinteresse, desleixo, ou simplesmente porque realmente acreditam no amor eterno.

Assim como algumas igrejas exigem a participação dos nubentes em encontros religiosos de casais, em minha sincera opinião, todos os cartórios deveriam exigir que todos os noivos, antes de escolherem o regime,frequentassem alguma espécie de aula, ou participassem de uma consulta com advogados que especificassem todos os detalhes relativos aos regimes de bens existentes em nosso ordenamento, e, porque não, as especificidades de cada qual, em relação ao divórcio.

Sem dúvidas, esses esclarecimentos facilitariam muito, tanto para as partes, como para os próprios operadores do Direito, que muitas vezes precisam montar verdadeiros quebra-cabeças para partilhar o patrimônio, em caso de divórcio, segundo o direito de cada um.

Enquanto essa exigência não faz parte da nossa realidade, e levando em consideração que são pouquíssimos os apaixonados que buscam aclaramentos, de forma prévia, sobre as peculiaridades de cada regime de bens, é preciso, à luz do que disciplinam as normas de Direito Brasileiro, explanar sobre alguns instrumentos que os já casados podem utilizar para proteger o patrimônio singular.
É nesse cenário que entra o fenômeno jurídico denominado sub-rogação. Você já ouviu falar?

A Sub-rogação é tratada em alguns ramos oriundos do próprio Direito Civil, mas no Direito das Famílias tem importância sublime, sobretudo quando se trata de divórcio.

No Direito das Obrigações, sub-rogação, de acordo com Lafayete Pereira, “é a substituição do credor que é pago, por aquele que paga a dívida ou fornece a quantia para o pagamento”. Desta forma, a obrigação, antes estabelecida entre duas partes, foi cumprida por uma terceira pessoa, com a consequente substituição de sujeitos na relação jurídica obrigacional originária: sai o credor e entra o terceiro que pagou a dívida, ou que emprestou o necessário para que o devedor solvesse a obrigação.

Há, ainda, a sub-rogação real, espécie esta muito mais importante ao Direito das Famílias, e, obviamente, ao Direito Imobiliário. Ocorre quando uma coisa se sub-roga em outra, tomando-lhe o lugar e passando a ser considerada com a mesma qualidade da coisa substituída.
Vejamos, na prática:

Fulano, antes de se casar no regime de comunhão parcial de bens com Beltrana, possuía um apartamento. Já casado, esse apartamento integra o seu rol de bens particulares, ou seja, incomunicável, portanto, com sua esposa. Se Fulano resolve vender o apartamento para comprar uma casa, esta última continua sendo bem particular de Fulano, ou passa a ser bem comum do casal, porque adquirida depois do casamento?

Se você foi ou é um bom estudante de Direito, já sabe a resposta: Depende!

Teórica e legalmente falando, a casa, no caso acima descrito, por ser sub-rogada, continua com a mesma qualidade do bem substituído, isto é, continua sendo particular.

É inclusive o que disciplina o art. Art. 1.659, inciso II, do Código Civil.
Art. 1.659. Excluem-se da comunhão:
(…)
II – os bens adquiridos com valores exclusivamente pertencentes a um dos cônjuges em sub-rogação dos bens particulares. (destacado).

Todavia, é importante salientar que, conforme posicionamento jurisprudencial majoritário e dominante, quando se trata de sub-rogação de bens imóveis¸ ela deve estar devidamente comprovada por vias documentais. Significa dizer que, na prática, meras alegações de que um imóvel foi adquirido com recursos oriundos de venda de bem particular não são suficientes para comprovar a incomunicabilidade daquele imóvel.

Nessa seara, para evitar a montagem de quebra-cabeças desnecessários, especialmente quando se tratar de uma cadeia de vendas de bens, o que é extremamente comum, e, também, para que não seja necessária a prova documental quando do divórcio, deve a sub-rogação constar, expressamente, do título aquisitivo do novo bem, o que economiza tempo e, especialmente, dor de cabeça para os ex-consortes.

Assim, deve ser colocada na escritura de compra e venda a cláusula de sub-rogação, a qual indique ter sido o novo bem adquirido com o dinheiro do antigo, que era incomunicável, ou até mesmo averbando tal condição na matrícula do bem, junto ao Registro de Imóveis. Lembra-se que, para sub-rogação imobiliária ser válida, a escritura de compra deve ser assinada pelo cônjuge, para atestar a veracidade dos fatos.

Pombinhos, cuidem bem dos seus ninhos!

Post elaborado por:
Camila Masera - Graduada em Direito pela Pontifícia Universidade Católica de Goiás. Advogada atuante na área de Direito de Família e Sucessões. Pós-graduanda em Civil e Processo Civil pela Atame. Palestrante, Colunista do site Análise Jurídica e Autora do Instablog “Advogando em família”.

Não deixe de seguir nossa página aqui no JusBrasil para ficar por dentro de todos os novos posts: SIGA NOSSA PÁGINA.
Conheça também nossa página aqui no JusBrasil exclusiva de vídeos: SIGA MINUTOS DE DIREITO
E também nosso blog com ainda mais notícias e informações jurídicas do Mercado Imobiliário.

https://blogmarianagoncalves.jusbrasil.com.br/artigos/550342710/sub-rogacao-de-bens-imoveis-e-divorcio-consideracoes-importantes?utm_campaign=newsletter-daily_20180301_6766&utm_medium=email&utm_source=newsletter