Pouquíssimo se fala, na Lei do Inquilinato, acerca das administradoras de imóveis, popularmente chamadas de "imobiliárias". Isso porque as relações reguladas pela referida lei (8.245/91) são, exclusivamente, entre locador e locatário.
Destarte, quando se aluga um imóvel, surgem dúvidas sobre a responsabilidade da administradora do bem e a do proprietário. Depende do que se busca.
A imobiliária age como mandatária do dono do imóvel. Isso significa que, no ato em que proprietário autoriza a administradora, através de procuração, para agir em seu nome, a empresa contrai as obrigações estipuladas no artigo 667 do vigente Código Civil, in verbis:
"O mandatário é obrigado a aplicar toda sua diligência habitual na execução do mandato, e a indenizar qualquer prejuízo causado por culpa sua ou daquele a quem substabelecer, sem autorização, poderes que devia exercer pessoalmente."
Em regra, o mandatário não será responsável quando estipular negócios expressamente em nome do mandante (arts. 663 e 675, CC). Isso não significa que o mandatário (no caso, a imobiliária) faça o que bem entender, agindo em desconformidade com que dele se espera.
Destarte, se administradora firmar contrato de locação em nome do proprietário, sem qualquer prudência em analisar a capacidade financeira do locatário, ou sem exigir quaisquer garantias locatícias listadas no artigo 37 da Lei do Inquilinato, por exemplo, lhe recai a responsabilidade.
Não é de responsabilidade da imobiliária, salvo previsão contratual (o que é raro), o pagamento das cotas condominiais inadimplido pelo inquilino, entretanto. Exceto se aquela agiu com culpa ou falta de diligência.
"(...) A administradora de imóveis figura como mandatária do proprietário do bem para, em nome deste, realizar e administrar a locação, nos termos do art. 653, do Código Civil, obrigando-se a indenizar o mandante por quaisquer prejuízos advindos de sua conduta culposa (art. 667 do mesmo diploma legal). Por outro lado, não cabe à imobiliária que agiu diligentemente a responsabilidade pelo pagamento de aluguéis, cotas condominiais ou tributos inadimplidos pelo locatário - ressalvadas as hipóteses de previsão contratual nesse sentido -, porquanto ausente sua culpa, elemento imprescindível em sede de responsabilidade civil subjetiva. (REsp 1103658/RN, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, julgado em 04/04/2013)"
Importante ressaltar que o locador é obrigado a (Artigo 22, Lei 8.245/91):
I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;
II - garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;
III - manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;
IV - responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;
V - fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes;
(...)
Partindo da premissa que as administradoras de imóvel costumam realizar vistorias no bem antes da vigência do contrato de locação, imaginemos que a empresa mentiu ou omitiu informações acerca do imóvel. Ou seja, agiu no nome do proprietário, no dever de fornecimento da descrição do imóvel (inciso V), entretanto, em vontade própria, ou seja, com culpa, omitiu diversos defeitos do bem. Excedeu, assim, os limites do mandato e deverá ser responsabilizada.
Cumpre destacar que a partir de quando se há a presença da imobiliária, no contrato de locação, deixa de ser uma relação pessoal (proprietário-inquilino, regulada pela Lei do Inquilinato) e passa a se tornar relação de consumo, com a consequente aplicação do Código de Defesa do Consumidor, sendo a administradora de imóvel, fornecedora.
Cláudia Lima Marques, em sua obra Contratos no Código de Defesa do Consumidor, Editora Revista dos Tribunais, 2006, p. 430, diz que:
"(...) a relação entre o consumidor-pessoa física e leigo e a administradora de imóveis deve ser, sim, considerada uma relação de consumo, diretamente ou a menos por equiparação, pois aqui a destinação final do bem imóvel é suplantada pela fática, técnica, informacional e jurídica vulnerabilidade do proprietário."
De acordo com jurisprudência do STJ:
PROCESSO CIVIL - LOCAÇÃO - CLÁUSULAS ABUSIVAS- ADMINISTRADORAS DE IMÓVEIS- LEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM - INTERESSES INDIVIDUAIS HOMOGÊNEOS. As administradoras de imóveis são legitimadas para figurarem no polo passivo em ações (...) com objetivo de declarar nulidade e modificação de cláusulas abusivas, contidas em contratos de locação elaboradas por aquelas. Recurso Especial provido. (STJ - REsp: 614981 MG 2003/0223615-8, Relator: Ministro FELIX FISCHER, Data de Julgamento: 09/08/2005).
Destarte, tanto proprietário quanto locatário são consumidores, de modo que o primeiro contrata a empresa para administrar o bem, realizar vistorias e celebrar contratos em seu nome. Com relação ao locatário, deve a imobiliária fornecer informações claras, verdadeiras, e, sobretudo, preservar a boa-fé contratual.
REFERÊNCIAS:
Código Civil. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/2002/l10406.htm>;
Lei do Inquilinato (8.245/1991). Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/L8245.htm>.
MARQUES, Cláudia Lima. Contratos no Código de Defesa do Consumidor: O novo regime das relações contratuais. 5. ed. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2006.
ORTEGA, Flávia Teixeira. Responsabilidade da administradora do imóvel em caso de inadimplemento do inquilino. Disponível em: <https://draflaviaortega.jusbrasil.com.br/noticias/393409283/responsabilidade-da-administradora-do-im...;
ROSALMEIDA, Natalia de. A aplicação do Código de Defesa do Consumidoraos contratos imobiliários. Disponível em: <https://jus.com.br/artigos/46206/a-aplicacao-do-código-de-defesa-do-consumidor-aos-contratos-imobili...;
https://bernardofernandes22.jusbrasil.com.br/artigos/584358930/imobiliarias-responsabilidade-nos-contratos-de-locacao-residencial?utm_campaign=newsletter-daily_20180601_7153&utm_medium=email&utm_source=newsletter
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