O responsável pelo débito condominial na propriedade fiduciária

O instituto da alienação fiduciária surgiu, no Brasil, com a lei 4.728, de 14 de julho de 1965. Seu objetivo foi o de, por meio da criação de um sistema de garantia mais moderno, fomentar a aquisição de bens móveis por parte da população em geral.

Mais de três décadas depois, em 1997, surgiu a lei 9.514, dispondo sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário, que inseriu no ordenamento jurídico pátrio a alienação fiduciária também de bens imóveis.

De acordo com o art. 1º dessa lei, "o Sistema de Financiamento Imobiliário - SFI tem por finalidade promover o financiamento imobiliário em geral, segundo condições compatíveis com as da formação dos fundos respectivos".

Assim, o principal objetivo da lei 9.514/97 foi o de criar um ambiente mais seguro para as instituições financeiras, por meio da criação de garantia mais robusta, distinta da antiquada e desgastada hipoteca. O intuito explícito foi o de estimular a concessão de crédito. E todos sabem, quanto maior a segurança da instituição financeira, mais fácil e menos burocrático se torna o empréstimo. E a um preço menor.

Questão tormentosa desponta quando são inadimplidas as dívidas condominiais. A responsabilidade por tais valores é do devedor fiduciante, adquirente da unidade imobiliária. Porém, como na matrícula do imóvel o credor consta como proprietário fiduciário, algumas decisões têm estendido a responsabilidade também a ele. O raciocínio desenvolvido é o de que os débitos condominiais são do proprietário e a natureza da obrigação condominial é propter rem.

No entanto, o art. 27, § 8º, da lei 9.514/97, acrescido pela lei 10.931, de 2 de agosto de 2004, prescreve o seguinte: "Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse".

A lei estabelece, portanto, que a responsabilidade pelo débito condominial é do fiduciante, e não do fiduciário, até que o credor (fiduciário) seja imitido na posse, fazendo uso de sua garantia. A contrário senso, após a imissão, a responsabilidade passa a ser do fiduciário.

Evidentemente, o condomínio não pode ficar sem receber. A alienação fiduciária não pode representar um óbice para o credor de verba condominial. Porém, não se podem carrear despesas dessa ordem ao credor fiduciário se ele sequer fez uso da garantia, por exemplo, porque não houve o vencimento de seu crédito.

O proprietário fiduciário não é um proprietário convencional. Não tem as mesmas prerrogativas nem o mesmo interesse do proprietário convencional. A sua condição existe tão somente para efeito de garantia de um crédito. E a importância disso extravasa, a toda evidência, o interesse particular da instituição financeira.

A segurança das instituições financeiras, entre outros fatores, representa importante estímulo para a concessão de crédito, circulação de riqueza, percepção de tributos pelo Estado, criação de empregos, crescimento do país, etc. Além de diminuir o custo do empréstimo, beneficiando os cidadãos e a sociedade.

O credor fiduciário não deixa de ser prejudicado pelo inadimplemento do devedor fiduciante pois, se precisar se valer da garantia, a receberá no estado em que se encontra, inclusive quanto aos débitos condominiais, já que tais obrigações são mesmo propter rem.

O que não se pode implementar é a responsabilidade do credor fiduciário pelo débito condominial antecipadamente, ou seja, antes de a instituição financeira fazer uso de sua garantia, como vêm entendendo alguns, ignorando os princípios e as razões de existência do instituto.

Os ônus somente podem ser imputados ao credor fiduciário se ele realmente se beneficiar dos bônus que a garantia representa.

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* Adriano Ferriani é professor de Direito Civil e chefe do departamento de Direito Civil, Direito Processual Civil e Direito do Trabalho da PUC/SP. 
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